Как купить таунхаус в ипотеку

История таунхаусов в РФ коротка – первые загородные дома сблокированной застройки появились только в 1995 году, но за прошедшие 30 лет были и взлеты, и падения. Новинка достаточно быстро набрала популярность за счет своих несомненных преимуществ, сочетающих плюсы и классического индивидуального коттеджа, и городской квартиры.

Годом же окончания процветания формата таунов стал 2019 – именно тогда был принят закон об эскроу-счетах, приравнявший дома сблокированной застройки к квартирам и сделавший данный формат своеобразным «изгоем» у застройщиков. Проекты с таунхаусами или дуплексами как правило камерные, не идущие ни в какое сравнение с обычными объемами квартирной застройки – они малоинтересны надежным крупным девелоперам. Кроме того, отсутствие в законодательстве самого понятия сблокированной застройки значительно затрудняло получение банковского кредитования на этот формат жилья.

В 2022 году правительством был принят целый ряд новых документов и поправок в уже существующие, направленных на повышение доступности индивидуального жилищного строительства. В этом же году был определен и официальный правовой статус домов сблокированной застройки, облегчающий процедуру получения ипотечного кредита.

Сама процедура мало отличается от таковой при покупке в ипотеку обычной квартиры. Подается заявка в банк, при её одобрении выбирается объект недвижимости, собираются необходимые документы, после чего подписывается договор с застройщиком и банком.

Далее вносится первоначальный взнос, который вместе с кредитными средствами переводится банком на эскроу-счет. Застройщик получит деньги только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. На завершающем этапе Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре.

Если таунхаус приобретается на вторичном рынке, то банк сперва должен одобрить объект недвижимости, оценив его юридическую чистоту, цену и наличие правоустанавливающих документов. Для этого покупатель заказывает отчет об оценке недвижимости в аккредитованной банком компании. Данный документ помогает кредитору определить, сможет ли он продать данный объект по рыночной цене в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту.

Также ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию. Если объект ещё строится, страхование оформляется после завершения строительства, а на вторичном рынке – перед заключением сделки. Дополнительно заемщик может оформить полисы страхования жизни, здоровья и риска потери права собственности. Эти страховки не являются обязательными, но отказ от них может привести к увеличению процентной ставки.

Есть и некоторые особенности. При оформлении ипотеки на таунхаус банки предъявляют особые требования к застройщику и объекту недвижимости. Для кредитной организации имеет значение статус земли, на которой строится или уже возведен таунхаус. Данные о категории земельного участка можно найти в выписке из ЕГРН для готового объекта или в разрешении на строительство, если дом ещё не построен.

Если в документах указано, что земля относится к сельскохозяйственным угодьям, лесному или водному фонду, покупка в ипотеку невозможна, так как такие объекты могут быть снесены. Для приобретения таунхауса рекомендуется выбирать участки с разрешением «для малоэтажного строительства» или «для строительства блокированных домов».

Дополнительные сложности могут возникнуть, если в разрешении указано «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), поскольку формально на таких участках можно строить только дома для одной семьи. Однако таунхаусы на землях ИЖС допустимы при соблюдении ряда условий:

• Каждая секция должна располагаться на отдельном земельном участке, площадь которого соответствует плану застройки.
• В документах каждый блок должен быть указан как индивидуальный дом с земельным участком, а все коммуникации должны быть заведены отдельно.
• В доме не должно быть общего подвала или чердачного помещения для нескольких владельцев.

Возможно приобретение таунхауса и по льготной ипотечной программе. Конечно же, в первую очередь, это семейная ипотека со ставкой от 6% годовых. На такой кредит могут рассчитывать семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 6 лет, семьи с двумя и более детьми до 18 лет, проживающие в малых городах, а также родители несовершеннолетнего ребенка-инвалида. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости выбранного таунхауса, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленобласти или 6 млн рублей для остальных регионов РФ.

Менее распространенный, но тем не менее, вполне рабочий вариант - сельская ипотека. По этой программе можно приобрести таунхаус в сельской местности под ставку до 3% на срок до 25 лет. В этом случае заемщик обязан в течение пяти лет после покупки подтвердить регистрацию в приобретенном жилье.

Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости объекта, а максимальная сумма кредита – 6 млн рублей. Данная программа не действует в Москве, МО и Санкт-Петербурге. Список подходящих населенных пунктов можно уточнить в администрации региона или на сайте «Свое село» Россельхозбанка.

Для получения ипотечного кредита – обычного или льготного, заемщику необходимо подготовить пакет документов. Помимо паспорта и СНИЛСа, в него как правило входят документы о доходах (справка о налогах, выписка по форме банка), заверенная работодателем копия трудовой книжки или трудового договора. Если используется электронная трудовая книжка, потребуется справка по форме СТД-СФР. Для состоящих в браке необходимо нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

В случае приобретения таунхауса на вторичном рынке дополнительно понадобятся выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли-продажи или долевого участия), а также технические документы, включая справку БТИ, поэтажный план и отчет об оценке недвижимости.

Если среди владельцев есть несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органов опеки. При использовании материнского капитала к основному пакету документов добавляются сертификат, выписка о состоянии счета и свидетельства о рождении детей.