Таунхаусы #вРаздорах - демократичный формат на Рублевке

906 01.08.2018

Поселок класса комфорт-плюс "Таунхаусы #вРаздорах" находится в Одинцовском районе в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, в деревне Раздоры.

Среди его отличительных особенностей — отличная транспортная доступность, близость к Москве и прочие плюсы локации при демократичной ценовой политике.

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Поездка сюда от МКАД занимает минимальное количество времени: проехав 5 км по Рублевке, надо повернуть на круговое движение, и, совершив разворот, пересечь шоссе, после чего останется проехать до поселка лишь 150 м.

С общественным транспортом все тоже очень неплохо, что редкость для Рублево-Успенского шоссе. В 15 минутах ходьбы от поселка находится железнодорожная платформа "Раздоры".

Экология

Поселок "Таунхаусы #вРаздорах" находится в относительно тихом месте. От шоссе он отделен домами частного сектора. С другой стороны к нему примыкает железная дорога (пути отгорожены высоким шумозащитным забором). Но поскольку это одноколейка, электрички ходят здесь не чаще, чем раз в 1,5 ч. Прямо за путями находится большой лесной массив — хвойный Ромашковский лес с ухоженной территорией, волейбольными площадками и велодорожками. Зимой здесь прокладываются лыжные трассы.

Рядом с въездом протекает небольшая речка Чаченка. За 15 минут можно дойти до Москва-реки и до уникального заповедника Лохин Остров, где произрастают редкие виды растений.

Мнение редакции. У поселка идеальная локация с точки зрения транспортной доступности, и наличие станции в пешей доступности - хороший бонус для данного направления. Маленькие экологические минусы — близость шоссе и соседство с железной дорогой не такие уж значительные, учитывая близость к МКАД, к тому же есть свои "аккумуляторы" в виде леса и ограждающего частного сектора.

Оценка: 

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Поселок камерный — его территория составляет 2972 кв.м. Здесь всего одна линия таунхаусов – 3 корпуса, рассчитанные на 25 секций. Это дает свои преимущества — ни одно из домовладений не смотрит друг на друга. Рельеф идет под уклоном, что дает верхнему корпусу свои бонусы в виде улучшенных видовых характеристик. Некоторые секции находятся на возвышенности и укреплены специальными сооружениями-габионами. Площадь участков при секциях — от 0,5 до 1,9 соток.

Все домовладения уже построены и оформлены в собственность, идут последние "доделки". На территории сейчас ведется активное благоустройство, уже частично засеяны газоны, обустраиваются дорожки. В ближайших планах — строительство въездной группы. Дорога вдоль линии таунхаусов со стороны частного сектора заасфальтирована — она является общественной.

Вопрос с выбором ограждения на участках — дело самих собственников (это могут быть либо живая изгородь, либо кованый заборчик высотой не более 1 м 20 см). Именно собственникам предстоит коллективно обсуждать вопросы по поводу потенциального ограждения со стороны частного сектора и охраны видеонаблюдения.

Домовладения

Все таунхаусы — трехэтажные, высота потолков на всех этажах одинаковая — 3.30 м. Фундамент — железобетонная плита, конструктив стен — монолит и газобетонные блоки Ytong германского производства. Во внешней отделке используются качественный облицовочный кирпич отечественного производства.

В цветовой гамме сочетаются охристый и шоколадный оттенки, фасад украшают белые декоративные элементы, имитирующие лепнину.

На окнах — двойные стеклопакеты с пластиковым профилем с имитацией "под дерево". Камины не предусмотрены. Поскольку кровля плоская, собственник может провести работы по укреплению, поставить дополнительные перекрытия, и сделать ее эксплуатируемой.

В каждом домовладении предусмотрен погреб — его глубина в разных таунхаусах — от 1.20 до 1.80 м.

У некоторых торцевых таунхаусов имеются дополнительные окна-эркеры на боковой стене. Балконы в проекте отсутствуют.

Жилье сдается с частичной черновой отделкой, предполагающей оштукатуривание стен, установку временной лестницы и газового котла Viessmann (который может размещаться как в коридоре, так и в гостинно-кухонной зоне). Помимо этого, устанавливается и электрический котел, что позволяет собственнику варьировать способы отопления.

Возможны варианты и с чистовой отделкой — в этом случае при покупке заключается договор, согласно которому работы производятся в течение 3 месяцев.

Чистовая отделка, выполняемая в светлых тонах, включает настилку ламината на полах, оклейку стен обоями под покраску, установку межкомнатных дверей и лестницы, облицовку мокрых зон плиткой, установку сантехники, разводку электричества до конечных точек.

К зданиям подведены все центральные коммуникации, на каждое домовладение выделяется по 22 кВт электричества. На территории поселка имеются собственные артезианская скважина и водозаборный узел.

Площадь стандартных таунхаусов — от 89 до 118,2 кв. м. Большая часть таких таунхаусов — односторонние. Но есть и несколько "сквозных" вариантов.

Существует еще один нюанс — некоторые таунхаусы сейчас продаются в "сдвоенном" виде, благодаря чему получается площадь блока порядка 180 кв. м. Покупатель может и сам приобрести две смежные секции таунхауса, и если имеется возможность, объединить их либо по горизонтали, либо (опять же по имеющимся ресурсам), создать себе двусторонний сквозной таунхаус.

Предлагаемые планировки стандартны — на первом этаже размещается кухонно-гостиная зона, на втором — просторная мастер-спальня с прилегающим с ней санузлом, на третьем, еще 2 небольшие спальни.

Но могут иметь место вариации:

Например, в 90-метровом таунхаусе не рационально размещать на первом этаже что-то еще, кроме гостинно-кухонной зоны:

А вот на втором этаже из-за большого размера окна, можно, при желании и необходимости "выкроить" из одной большой спальни 2 маленьких.

Можно, допустим, и поменять предлагаемую планировку третьего этажа на планировку второго.

А вот так может выглядеть планировка 180-метрового таунхауса, где секции объединены по "горизонтали". На втором этаже разместятся как минимум 2 просторные спальни, то же самое - с третьим этажом.

Мнение редакции. Про планировочные решения территории сложно что-то сказать, потому что пока они "не явные", а сама территория слишком мала. Зато одна линия таунхаусов, дающая большую автономность — это уникальный по-своему вариант. Конечно, есть много вопросов – если, собственники не будут отгораживать территорию от частного сектора, они будут немного интегрированы в его систему, а если будут, границу придется пролагать по общей дороге.

К сильным сторонам таунхаусов можно отнести наличие погреба, полноценного (а не как это бывает во многих проектах, мансардного) третьего этажа и возможность сделать кровлю эксплуатируемой. Возможность объединения секций — тоже по-своему оригинальная опция, как и выполнение черновой отделки.

Оценка: 

III. Инфраструктура

Прямо у въезда находятся детская площадка и продуктовый магазинчик.

За 5-7 минут на автомобиле можно доехать до таких крупных ТЦ как Dream House, "Жуковка Плаза", Barvikha Luxury Village или ТЦ «ЕвроПарк», расположенного на выезде на МКАД.

В окрестностях много хороших частных школ, ближайшая из которых — гимназия Евгения Примакова находится в пешей доступности от объекта, а также Международная школа и гимназия в Жуковке. Ближайшая муниципальная школа расположена в Барвихе, можно ездить и в ближайшие районы Москвы. Та же ситуация и с детскими садами.

Ближайшие муниципальные детская и взрослая поликлиники находятся на расстоянии 4 км в поселении Барвиха, в окрестностях есть много платных медицинских центров.

Помимо многочисленных спортивных и фитнес-клубов, в ближайшем окружении находится Академия бокса и конная база "Ромашково".

Мнение редакции: Совершенно очевидно, что никакая инфраструктура в столь камерном объекте нерентабельна. А вот наличие некоторых объектов, особенно гимназии, в пешей доступности, большой плюс.

Оценка: 

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Фактор ценообразования зависят не только от площади домовладения и земельного участка, но и от видовых характеристик — таунхаусы в третьем корпусе дороже, поскольку он находится на возвышенности и обладает большей автономностью по сравнению с двумя другими - от них его отделяет некоторое расстояние. Кроме того, вид в сторону леса считается более выигрышным.

Цены за таунхаусы без отделки — от 10,1 до 21,9 млн. руб., с отделкой — 12,7 (пока с отделкой предлагаются 90-метровые варианты). Для сравнения: разница в цене между таунхаусами аналогичной площади — 90,8 кв. м без отделки и с видом на частный сектор и с отделкой с обзором на лес составляет 11,1 и 12,7 млн. соответственно.

Сумма ежемесячных коммунальных платежей пока не определена — сейчас застройщик ориентируется на сумму в 15 тыс. руб., многое будет зависеть от того, какие именно услуги выберут будущие собственники. Сделать эту сумму сравнительно небольшой для данной локации позволяет малая площадь территории и отсутствие затратной внутренней инфраструктуры.

Мнение редакции. Цены, учитывая локацию, близость к Москве и престижность направления можно считать демократичными – все предложения в немногочисленных поселках, еще не реализованных на первичке и расположенных на Рублевке, почти на таком же удалении от МКАД (плюс 2-3 км) — "Прозорово", "Барвиха Хиллс" варьируются в пределах 30-40 млн. руб. Правда, и площадь домовладений там существенно больше, и это уже элитные варианты. Цены #вРаздорах можно считать не очень высокими, даже учитывая небольшой размер домовладений и собственной территории в привычном понимании. Привлекательно пока выглядит и предполагаемая плата за обслуживание, если, конечно, собственники не придумают чего-нибудь этакого, но на самом деле "развернуться" в данном случае сложно.

Оценка: 

Условия приобретения

Жилье можно приобрести в ипотеку. Возможна и рассрочка с индивидуальными условиями. Прочие условия обсуждаются в индивидуальном порядке (например, есть вариант первоначальным взносом 50 % с выплатой остатка до конца года).

Действует система Trade-in: покупатель может заключить на 2 месяца агентский договор с агентством — партнером на продажу квартиры в Москве, и если в течение этого времени сделка будет реализована, можно оплатить таунхаус вырученными деньгами. При этом стоимость таунхауса в течение указанного срока реализации квартиры будет неизменна.

Покупатели получают документы о собственности на землю и на таунхаус. Тауны имеют статус квартиры в сблокированном доме.

Информация о застройщике

Застройщик ООО "Тандем" — дочерняя структура инвестиционно-девелоперской компании ICM, приоритетное направление деятельности которой — возведение коммерческой недвижимости в столице, а также в Московской области. Среди ее объектов: бизнес-центры "Сретенский", "Плотекс", "Садовнический", "Город", ТЦ "Черемушки". Компания была также соинвестором и финансовым и строительным консультантом при реализации ЖК "Дель Арте" в Санкт-Петербурге и третьей-четвертой очереди таунхаусов ЖК "Дубровка" в Новой Москве. В резерве ICM образовался земельный актив на Рублевке, и было принято оптимальное решение строить здесь таунхаусы. К слову, свободных земель в данной локации на Рублевке практически не осталось. Продажей проекта занимается компания IRB, специализирующаяся на недвижимости бизнес и премиум класса. 

Образ покупателя

Как рассказывает Алексей Колгушкин, управляющий партнер компании IRB —брокера проекта Таунхаусы #вРаздорах, в основном это москвичи в возрасте 30-45 лет, относящиеся к верхушке среднего класса, большую часть которых составляют семьи с детьми, желающие жить на престижном направлении, в непосредственной близости от Москвы, с возможностью посещения престижных учебных заведений, и в окружении приятного соседства.

Интересно, что треть приобретающих жилье здесь — это люди, чьи дети учатся или хотят учиться в Примаковской гимназии. Есть и категория людей, которая хочет увеличить свое жилье за счет московской недвижимости или даже недвижимости на Рублевском шоссе, которую уже "не тянут" по тем или иным причинам. Например, по завышенным суммам на ежемесячное эксплуатационное обслуживание.

V. Подведение итогов

Покупка жилья #вРаздорах может быть интересна прагматичным покупателям, кого не волнует романтика в виде обустроенной дизайнерской территории или прочих "красивостей", но кто сосредоточен именно на факте самой локации и таких ее составляющих, как престижность, близость к Москве и "крутая" инфраструктура.

При этом чек покупки для направления весьма невысок, а здания уже построены — и с данной стороны не может быть неожиданностей. Единственное, кого-то могут смущать нерешенные вопросы с охраной и ограждением, но есть шанс, что в столь камерном объекте собственникам жилья будет легче между собой договориться.

Екатерина Щеглова специально для Townhouse.ru

Общая оценка посёлка
Таунхаусы #ВРАЗДОРАХ

17,82 / 20

Местоположение

Визуальные характеристики
Экология
Транспортная доступность на автомобиле
Транспортная доступность на общественном транспорте
Перспективы развития транспортной доступности

Инфраструктура

Заявленная
Ближайшая
Кластера

Архитектура и планировочные решения

Зонирование территории
Организация парковки
Архитектура
Планировки квартир
Инженерные системы

Условия инвестирования

Цены
Условия сделки
Надежность застройщика

Риски и недостатки проекта

Риск заморозки проекта после первой или второй стадии
Риск недоразвития собственной инфраструктуры
Риск проблем с парковкой
Риск повышенной платы за обслуживание

1 августа 2018 г.

таунхаусы в раздорах цены на недвижимость одинцовский район рублево-успенское шоссе купить таунхаус в раздорах

Отзывы по данному материалу

Написать отзыв