Обзор таунхаусов Москвы

9 607 14.05.2014

Хотя само по себе название «таунхаус» и обозначает «дом в городе», в Москве подобного жилья до недавнего времени не было. Исторически в Белокаменной развивался формат городской усадьбы. Ему на смену пришли многоквартирные дома.

Хотя само по себе название «таунхаус» и обозначает «дом в городе», в Москве подобного жилья до недавнего времени не было. Исторически в Белокаменной развивался формат городской усадьбы. Ему на смену пришли многоквартирные дома.

таунхаусы на ходынском поле
Таунхаусы на Ходынском поле

Что мы ценим в городском таунхаусе?

О том, что в Москве существуют таунхаусы, знают немногие. И при этом формат фантастически популярен.

Специалисты вычленяют множество факторов, обуславливающих популярность таунхаусов. Среди них и высокие потолки, и возможность установки камина, и собственный земельный участок, и автономная система отопления. Но, согласитесь — высокие потолки могут быть реализованы в других форматах, земельный участок в городе выделяется не всегда, ровно как и не везде можно устанавливать камины. Собственная система отопления — это, скорее, лишние хлопоты, чем преимущество. Не случайно многие развитые страны, например, Дания, в принудительном порядке переводят жильцов даже частных домов на центральное отопление. Более того, в мегаполисе ценится жилье на высоких этажах — меньше пыли и шума, больше света, лучше виды. Многоуровневое помещение — тоже не особо удобно. Не зря же ведь двухэтажные квартиры у нас не прижились. Так что же такого притягательного в таунхаусах? Отдельный вход! Как это не парадоксально на первый взгляд, возможность попадать в дом сразу с улицы дает совершенно иной уровень приватности и жизненного комфорта.

Представитель компании RED Development, специализирующейся на редевелопменте промышленных зданий, рассказал, что при реализации одного из проектов апартаментов они были удивлены тем, что помещения на первом этаже, запланированные под офисы и ритейл, многие покупали с целью оборудовать там квартиру. Оказалось, что при наличии огороженной охраняемой территории, в отсутствии сквозного автомобильного трафика, иметь квартиру с дверью, открывающейся на улицу очень притягательно.

Сегодня аналитики объединяют квартиры с отдельным входом в одну группу с таунхаусами. Специального термина для таких помещений нет. Например, в компании Sminex их называют дуплексами. (Хотя редакции Townhouse.ru использование этого названия кажется некорректным. Все-таки дуплекс — это дом, построенный для двух хозяев). «Мысль использовать такой формат приходит девелоперу в момент выбора концепции первых этажей жилого дома, — рассказывает Александр Лагутов, партнер, директор Департамента оценки компании Sminex. — Обычно первые этажи занимают коммерческие помещения свободного назначения. Однако при формировании концепции девелоперу не всегда хочется пускать на огороженную жилую территорию офисных сотрудников и их клиентов, делая фактически её проходной. Кроме того, жилье более ликвидный продукт, чем коммерческие помещения. Поэтому во многих современных проектах девелоперы заложили подобный формат жилья. По нашей аналитике дуплексы продаются параллельно, а иногда и с опережением, обычных квартир. На проекте Sminex Парк Мира дуплексы относительно остальных апартаментов продаются даже быстрее. Из девяти дуплексов с февраля по апрель было реализовано 4».

А вот Ирина Кравчук (компания S. A. Ricci) даже рассматривает проекты таунхаусов и квартиры с отдельным входом вообще в одной категории. По ее данным в Москве (имеется в виду — старая Москва) сейчас 21 такой проект. Доля элитного сегмента — примерно 45%. Цены здесь находятся в пределах $14–30 тыс., доля бизнес-класса — 47%. Цены — $3,5 — 6 тыс. И есть буквально единичные проекты, относящиеся комфорт-классу (вероятно, к ним можно отнести апартаменты с отдельным входом в Loft River). По оценкам Александра Лагутова, в столице только 12 «классических» таунхаусов. А всего домовладений — около двухсот. Площади проектов варьируются в пределах 150–300 м2 На рынке экспонируется максимум четверть из них.

Кстати, к этим двенадцати можно добавить еще так называемые «внерыночные» таунхаусы. К ним относится поселок таунхаусов в проезде Березовой рощи. Его возводили для многодетных семей (5 и более детей), которые смогу жить в таунхаусах до совершеннолетия младшего ребенка на условиях коммерческого найма. Как реально сейчас обстоит здесь ситуация, редакции Townhouse.ru, к сожалению, установить не удалось.

Перспективы формата

В Москве будущее таунхаусов будут определять две тенденции. Устойчивый спрос — слишком высокая цена земли, слишком дорогие коммуникации. По мнению Александра Лагутова, мысль об использовании в проекте таунхаусов приходит девелоперу лишь когда плотность застройки участка или высотность будущих зданий ограничены. А это возможно только при редевелопменте.

Хотя перспективы будут зависеть от успеха первых проектов редевелопмента, где концептуально запланированы таунхаусы или квартиры с отдельным входом. Последние можно устраивать в многоэтажных домах. А падения спроса на офисную и торговую недвижимость, возможно, подстегнет девелоперов к реализации подобного формата. По мнению Ирины Кравчук в ближайшие годы в Москве будет выходить на рынок 2–3 таких проекта.

Один из них, как мы упоминали выше, это вторая очередь Парка Мира. Здесь покупателей «дуплексов» (площадью от 95 до 130 м2) привлекают собственной территорией площадью 18 кв.м с возможностью организации барбекью. Все домовладения имеют видеодомофонную связь с конъсержем. Цена — около $6,5 тыс. за м2.

С инвестиционной точки зрения может быть интересен проект Apart Ville (редевелопмент Завода слуховых аппаратов) на Дмитровском шоссе, 81. Пока это довольно непрестижное место, изобилующее промышленной застройкой. Именно поэтому у него велик потенциал развития. В 2015 году в 100 м от комплекса откроется станция метро Селигерская. Создание ТПУ «Петровско-Разумовский» упорядочит движение общественного транспорта. Если создание комплекса бизнес-класса будет поддержана другими девелоперами, то данный район получит огромный импульс развития.

проект Apart Ville
Проект ApartVille

Кстати, ценовая политика девелопера — стимулировать покупателей-инвесторов (при покупке нескольких апартаментов предоставляется дополнительная скидка). Помимо других форматов, здесь предлагается 44 таунхауса (площадь от 130 до 165 м2), с эксплуатируемой кровлей, камином, террасой. На старте продаж, в конце 2013, года цена составляла 125 тыс. руб. По мере готовности комплекса происходит индексация цены. К моменту сдачи в 2015 году она достигнет 200 тыс. руб.

Представители компании Glincom так же, как и представители Sminex отмечают, что таунхаусы продаются быстрее других апартаментов.

Автор: Алла Насонова, специально для Townhouse.ru

Помещения с отдельным входом в черте старой Москвы (данные компании Sminex)

Проект Девелопер Тип помещения Первичка/Вторичка Площадь кв.м., min/max Количество уровней Цена $ за кв.м., min/max Готовность Класс
ЖК "Таежный", Таежная ул, д.8  Первый строительный трест таунхаус/жилое первичка 196-220 3 4 734 - 5 751 лето 2014 г. бизнес
Деловой комплекс "Платформа" (ранее "Спартаковский, 2"), Спартаковский пер., д. 2, стр. 1 ОАО "МТ Ресурс" таунхаус/офис первичка 2 103,8 - 2 237,3 4 4 500 4 кв. 2014 г. бизнес
Комплекс апартаментов "Apart Ville" , Дмитровское шоссе, д. 81 GLINCOMM таунхаус/апартаменты первичка 85,6 - 269,6 2 3 401 - 4 202 лето 2015 г. бизнес
Поселок TWEED PARK,  Ленинградское шоссе, д.23 к.1, к. 3 н/д квартира с отдельным входом/апартаменты первичка 144,5 - 356  2-3 14 888 - 22 962 готов элит
ЖК «Вишневый сад», ул. Саломеи  Нерис, д.2 ~ ГК "Собор" таунхаус/жилое вторичка 218,9 - 246,2 3 н/д готов бизес/комфорт
ЖК "Братцево" Братцевская ул. , Саломеи Нерис ул., вл. 12, Светлогорский пр-д, вл. 13 н/д таунхаус/жилое вторичка ~290  2-3 н/д готов бизнес
МФК "Флотилия", Ляпидевского ул., д.1  ГК Грас (Мосфундаментстрой №1) квартира с отдельным входом/апартаменты первичка 122,5 - 201,1 2 6 211 ГК 4 кв.2015 г. - 1 кв. 2016 г. бизнес
Лофт проект "Студия 8", проезд Аэропорта, д.8 стр. 1-14 KR-Prorety таунхаус/апартаменты вторичка 195 - 219,84 3 6 600 - 7 500 06.2014 г. бизнес
Коттеджный поселок "Годуново", Карамышевский проезд, д. 7, корп. 2 П.Ф.К. - Дом таунхаус/жилое вторичка ~300 - 500 3 14 286 готов бизнес
Элитный поселок Silver Place, Таманская ул., д. 7 н/д таунхаус/жилое вторичка 362 -  384,6 3 16 316 готов элит
ЖК Wine House, Садовническая ул., д.57, вл. 1 Галс-Девелопмент квартира с отдельным входом/жилое первичка 176,1-202,5 2 11 827 3 кв. 2016 г. элит
ЖК "Литератор", Льва Толстого, вл. 23/7 стр.1, вл.23 Галс-Девелопмент квартира с отдельным входом/жилое первичка 166,4-259,9 2 14 362- 14 752 09.2014 г. элит
ЖК "Усадьба Трубецких", Усачева ул., д.3 Реставрация-Н квартира с отдельным входом/жилое вторичка н/д, было предложение на 258 кв.м. 2 н/д, на старое предложение
31 000
готов элит
ЖК "Ближняя Дача", Староволынская ул., д.15 к.5 ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" / AG "Strabag" (строительные работы) квартира с отдельным входом/жилое вторичка 389 3 19 280 готов элит
ЖК "Нежинская, 14", Нежинская ул., д.14 к.5 н/д таунхаус/жилое вторичка ~400 -500 4 10 256 готов бизнес
"Таунхаусы на Вавилова", Вавилова ул., д. 79 к.1 н/д таунхаус/жилое вторичка ~300-350 5 7 350 готов бизнес
ЖК "Захарково", Досфлота пр., д. 16, корп. 1 н/д таунхаус/жилое вторичка ~370 3   готов бизнес/комфорт
Пристроенный особняк  класса "С", ул. Свободы, д. 50 н/д таунхаус/офис вторичка ~500 4 ~7 000 готов бизнес/комфорт
Loft Park, Михалковская ул., д. 48 Red Development квартира с отдельным входом/апартаменты первичка 77-442,4 2 3 420-5 513 1 кв. 2015 г. бизнес
МФК "Парк Мира", Проспект Мира, д.102 Sminex квартира с отдельным входом/апартаменты первичка 95-130 2 6500 2015 бизнес
Дизайнерский жилой комплекс Art Residence, 3-я улица Ямского Поля, д. 9 STONE HEDGE таунхаусы, квартиры с отдельным входом/апартаментыы первичка 50 - 600 4 для таунхаусов, от 1-го - для квартир 5500 - 8000 лето 2015 г. премиум

 

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"

14 мая 2014 г.

Отзывы по данному материалу

Спасибо,

Ancicsow, 8 июля 2017 г.

Написать отзыв