Таунхаусы 2019

269 25.06.2019

Что происходит, точнее, что не происходит на рынке таунхаусов Москвы и Московской области.

Вы заметили, что в последнее время о таунхаусах стали меньше говорить? Дело даже не в рекламе конкретных проектов, исчезли упоминания о таунхаусах как об альтернативе трехкомнатной (или двухкомнатной – зависит от фантазии креативного менеджера) квартире. Не пропагандируют их и как особый вид недвижимости.

Если обратиться к интернет-базам, то окажется, что таунхаусов в столичном регионе сегодня экспонируется на два порядка меньше, чем квартир. По данным Ольги Магилиной, заместителя генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость, на рынке реализуются около 100 поселков таунхаусов, большая часть из которых уже действующая (продаются вторые и последующие очереди). А, скажем, в 2015 году (всего 4 года назад) поселков было в полтора раза больше.

Впрочем, это не значит, что покупателей таунхаусы перестали интересовать. Просто сейчас люди часто ищут то, чего нет на рынке. Или все-таки есть?

Таунхаусы рядом с метро Саларьево, Теплый Стан

Новые станции метро, относительно незастроенные пока территории. Самое место для классических пригородных таунхаусов. Увы, ни около метро Саларьево, ни около метро Коммунарка, ни около открытой в июне 2019 года станции Ольховой таунхаусов на первичном рынке нет.

В некоторой относительной близости находится квартал таунхаусов «Никольское» - довольно удачный проект бизнес-класса, предложения в котором надо ловить «на вторичке». 

Жилой комплекс «Дубровка», где есть коттеджи, квартиры и таунхаусы (и все это оказалось в пешей доступности от метро Ольховая). Комплекс довольно большой, поэтому на вторичном рынке есть более двух десятков предложений от 18 до 55 млн рублей, в зависимости от размера, местоположения, отделки таунхауса и аппетитов его владельцев.

Поселок «Уют» - небольшой клубный поселок на 43 таунхауса. Варианты там тоже надо искать только на вторичном рынке. В данный момент экспонируется трехуровневный таунхаус без отделки: 255 кв. м за 12.6 млн рублей.

Единственный в относительной близости поселок таунхаусов на первичном рынке – это «Лесная сказка» (предложения от 6.8-6.9 млн. руб.). Формально он находится относительно недалеко от Москвы (заявляется 22 км от МКАД по Калужскому шоссе). Де-факто, чтобы попасть в этот поселок – надо пересечь весь Троицк, что сразу удлиняет путь.

Так же обратите внимание на планировку: 135 кв. м на трех уровнях. Это значит, на первом этаже не предусмотрено ни одной спальни, что совсем неудобно (т.к. минимум одна спальня, достигаемая без лестницы должна быть на случай болезни или травмы).

Таунхаусы с отделкой от застройщика

Вот этот продукт в данный момент практически полностью отсутствует на рынке. Причин несколько. Прежде всего, высокая цена этой самой отделки. В таунхаусе даже скромный ремонт может стоить почти столько же, сколько сама «коробка». Почему? Дело в том, что в таунхаусе есть элементы, отсутствующие в квартире. Например, лестница между этажами. Дверей и саунзлов в таунхаусе тоже, как правило, больше, чем даже в аналогичной по площади квартире.

Другая причина – отсутствие «культуры» таунхаусов. Ведь квартиры с отделкой появились не только тогда, когда достаточное количество потенциальных покупателей согласилось платить за отделку сразу, при оформлении квартиры (кстати, свою роль сыграла и доступность ипотеки – оказалось выгодно включить стоимость ремонта в стоимость квартиры и взять на все это кредит под минимальные проценты), но и когда сформировалось понятие «типовой отделки». Представления же об усредненном, нравящимся всем таунхаусе пока нет.

Другое дело, что потенциально на рынке сейчас могут быть таунхаусы в состоянии white box. Например, так планировали реализовывать секции в ЖК «Зеленый город». Таунхаусы там предполагали строить по технологии ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции), которые подразумевает наличие хотя бы черновой отделки.

В данный момент таунхаусы «Зеленого города» построены, поэтому на сайте информация о них убрана. На вторичном рынке есть предложения и как раз с черновой отделкой. Но написано, что материал – кирпич. То ли девелопер впоследствии отказался от ЛСТК, то ли продавцу показалось, что кирпич понятнее и «роднее» потенциальному покупателю.

Кстати, в другом проекте это же девелопера – дуплексах ЖК «Пески» есть предложения без отделки, с черновой отделкой и с отделкой под ключ.

Купить одноэтажный таунхаус

Казалось бы – одноэтажных таунхаусов нет в природе. Ведь задача этого формата: сделать дом более узким за счет нескольких этажей.

Однако нам удалось разыскать парочку предложений, отвечающих этому запросу. Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI, сообщает, что его компания продает одноэтажные таунхаусы. Они представлены в архитектурном пригороде «Южная Долина» (Ленинский район Московской области). Каждая блок-секция состоит из двух уровней. В срединной части имеются классические двухэтажные таунхаусы. Но с торцов на каждом уровне спланирована отдельная квартира. Вход на второй уровень осуществляется по лестнице. Участок относится к квартире на первом этаже.

Второй вариант – в ранее упомянутом поселке «Пески» предлагаются одноэтажные дуплексы площадью 80 кв. м (стоит 3.99 млн рублей без отделки, 4.99 млн рублей с чистовой отделкой).

Таунхаус 6 млн рублей рядом с Москвой

Увы, таких цен в 25-30-километровой зоне просто нет. Вот что говорит Петр Кветный советник руководителя компании ЖК «Мечта»: «Земля недалеко от Москвы стоит очень дорого. Порой большую часть стоимости в сделке занимает стоимость именно земли, а не дома. Застройщику выгодно застроить эту дорогую землю как можно более плотно, и дом сделать площадью побольше, чтобы можно было выгоднее продать. Большие дома соотносятся с участком по цене и их продажа более выгодна застройщику».

Деревянный таунхаус

Идеи строительства таунхусов из дерева периодически возникали и… затихали. Одна из главных причин: люди с недоверием относятся к пожарной безопасности деревянных зданий. И если еще за свой дом могут быть уверены, то за соседей, которые за стеной – нет.

Валерий Кузнецов рассказывал, что им не раз советовали строить таунхаусы из дерева как более дешевого и экологичного материала. «Технических препятствий для этого нет. Такие здания можно и безопасно эксплуатировать. Однако большинство потребителей с недоверием относятся к домам из дерева. Спрос на них ограниченный. Продукт сложный тем более для нынешней экономической ситуации».

Хотя, например, для поселка долгосрочной аренды «Скоково Парк» деревянные таунхаусы – часть имиджа и атмосферы места. Но аренда – это и не продажа.

Купить квартиру в таунхаусе

Вот здесь интересно, что именно ищут люди. Дело в том, что секция в таунхаусе может быть оформлена разным образом (зависит от исходных разрешительных документов застройщика). В любом случае, российские законы знают, что такое «дом» и что такое «квартира». Поэтому чаще всего таунхаусы оформляют либо как часть жилого дома, либо как квартиру.

Но вряд ли потенциальные покупатели, вводя такую фразу в поисковую систему, хотят купить таунхаус, оформленный по документам квартирой.

Скорее всего – просто не знают, как назвать отдельную секцию.

Таунхаус с эксплуатируемой кровлей

Собственно, в этом формате нет ничего экзотического. Если только не искать его в Москве, где примерно 7 месяцев относятся к «холодному времени года». Поэтому в столичном регионе такая опция есть только в проектах премиальных сегментах (например, «Футуро Парк»).

Даже в случае с многоэтажным строительством те застройщики, что пробовали сделать эксплуатируемую кровлю в комфорт-сегменте, потом отказывались от этой идеи.

По свидетельству Валерия Кузнецова, покупатели иногда интересуются такой опцией. «Нас спрашивали, можно ли разместить бассейн или патио на крыше. Ее плоская форма давала повод для таких идей. Однако проектом не предусмотрена эксплуатация кровли. Применение этого решения привело бы к еще большему удорожанию продукта, который и так считается недешевым.»

Обзор таунхаусов в 2018-2019 году

За 2018 год на рынок Новой Москвы и Подмосковья не вышло ни одного нового проекта поселков с таунхаусами. Такая же ситуация продолжается и в 2019 году. Александр Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland, говорит, что еще ни один застройщик не объявил о выводе на рынок нового поселка с таунхаусами, «но по нашей внутренней информации мы знаем, что есть только один мультиформатный проект, где будут таунхаусы, который собираются начать строить в конце этого года».

В старой Москве ситуация другая. Иван Обухов, директор по продажам Sminex, говорит, что в 2018 году на рынок старой Москвы вышло 6 проектов с таунхаусами (5 в элитном сегменте, один в премиальном), в 2019 году – один проект с восемью таунхаусами. Примечательно, что почти во всех проектах велись закрытые продажи.

Правда, элитные таунхаусы в центре столицы довольно мало похожи на классическую английскую застройку, скорее это многоуровневые квартиры с собственным входом. Многие появились в результате редевелопмента бывших усадеб и доходных домов. Эксперты Sminex говорят, что они принимают за таунхаусы то, что сами застройщики называют таунхаусами. «В целом таунхаусами мы считаем двух- и трехуровневое жилье в многоквартирном доме с отдельным входом с улицы и личной кровлей.»

Среди проектов прошлого года можно назвать Клубный комплекс BOR в Серебряном бору (в комплекс входят виллы, таунхаусы и аппартаменты). Клубный дом «Гоголевский» на Гоголевском бульваре состоит всего из четырех резиденций. ЖК SPIRES в долине реки Сетунь – проект многоэтажный, вызывающий аллюзии с Манхеттеном. Однако в нем предусмотрено несколько таунхаусов. «Дом с Атлантами» на Солянке так же включает в себя апартаменты, пентхаус, особняк и таунхаусы. ЖК Cameo сам застройщик называет «городскими виллами». Но по существу это – таунхаусы. И, наконец, ЖК "Меценат" на 2-м Кадашевском переулке. (Примечательно, что среди 12 проектов элитных новостроек 2018 года формат таунхаусов присутствует в шести). Проект 2019 года – это Eight Yards в Хамовниках.

По данным компании RDI, в Подмосковье доля таунхаусов занимала в 2018 году чуть более 7 % «загородного» предложения. Всего на первичном рынке было представлено около 3400 объектов. Причем объем неликвида (в основном, по причине слишком больших площадей домов) достигал 25%. Лидер по неликвиду – высокобюджетный сегмент. К январю 2018 года дорогие объекты подешевели на 35 %.

В 2019 году, судя по всему, число лотов сильно сократилось: в компании RDI говорят об одномоментной экспозиции 4500 таунхаусов, из них не более 30% предложений на первичном рынке (то есть около 1.5 тыс.). В компании Optiland насчитывают 7-8 тыс. продающихся таунхаусов, но при этом добавляют, что только треть из них относится к «качественным» (возможно, под «некачественные» попадают самопальные таунхаусами, когда владельцы участков ИЖС строят дома с несколькими входами и продают их как таунхаусы).

Впрочем, упало не только предложение, но и спрос: в RDI свидетельствуют о его сокращении на 4%.

Уже «нащупаны» параметры оптимального на сегодняшний день таунхаса. Эксперты в один голос говорят о площади в 160 квадратов для комфорт-класса и планировке, при которой на первой этаже есть минимум одна спальня. В премиальных классах средняя площадь – 305 кв. м.

Средняя цена на таунхаус комфорт, комфорт-плюс классов к концу 2018 года составила чуть более 10 млн рублей. По сравнению с 2017 годом цены выросли на 3%, а относительно 2015 года – на 4,5% (данные RDI). Правда, по сделкам картина иная: «Чек сделки в среднем немного упал - до уровня 7,5-8 млн рублей. Это связано с тем, что доходы населения сокращаются пятый год подряд,» - говорит Валерий Кузнецов. «По нашей статистике в ближайшее время дальнейшего роста цен на таунхаусы не ожидается,» - резюмирует Александр Гайдуков.

Ценник на таунхаусы в поселках премиум-класса начинается от 14,6 млн рублей («Футуро парк», Новорижское шоссе, 28 км от МКАД) и достигает 94,5 млн («Трувиль», Минское шоссе, 17 км от МКАД) за лот. Основной объем предложения таунхаусов эконом-, комфорт- и бизнес-класса сосредоточен в 30-километровой зоне от МКАД (78 %).

К сожалению, специальной статистики по элитным таунхаусам центра Москвы нет. Но мы можем предположить, что цены здесь не сильно отличаются от других форматов. В 2018 году средняя цена по закрытым сделкам в классах elite & deluxe составила 143,2 млн рублей (данные Kalinka-Realty).

Что ждет рынок таунхаусов в 2019-2020 гг.

Примечательно, что опрошенные нами эксперты уверены: рынок таунхаусов будет развиваться. Хотя некоторые «картины будущего» кажутся несколько идеалистическими. Например, Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта» прогнозирует: «Основной тренд, который сейчас набирает все большую популярность в строительстве таунхаусов - это комбинирование жилых и нежилых площадей. Данный вид планировки предполагает, что на первых этажах таунхауса располагается рабочая зона - зона для ведения собственного бизнеса. А на втором и третьем этаже - жилая часть. Данный тренд еще не получил широкого распространения, но за ним будущее».  

В принципе, вертикальное зонирование, действительно, удобный способ совместить жилое и офисное помещение для частных врачей, нотариусов, косметологов, флористов и многих других. Но есть несколько «но». Начнем с назначения помещения. Жилые квартиры нельзя использовать как площадку для бизнеса. Значит, такие таунхаусы должны быть, по существу, апартаментами. Что сразу порождает множество вопросов и проблем.

Далее, данный формат будет успешен, если таунхаус вплетен в городскую застройку. Но несмотря на несколько «городских» проектов, таунхаусы сегодня, все-таки, являются загородной недвижимостью. И если на прием к замечательному стоматологу люди готовы будут поехать даже в поселок, то вряд ли уверенный поток клиентов соберет кондитер или парикмахер.

Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland, уверен, что в ближайшем будущем, в результате конкурентной борьбы застройщики перейдут от продаж по договору долевого участия к договору купли-продажи.

Не вызывает сомнений, что в конце-концов договор купли-продажи на этом рынке станет нормой. Вопрос в том, что называть «ближайшим будущем»? Чтобы такая схема работала, застройщики должны получать более-менее постоянный поток клиентов, не подверженный экономическим потрясениям, и доступный банковский кредит.

Очень многие прогнозирует, что доля таунхаусов, приобретаемых с помощью ипотечного кредита будет расти. Она уже сейчас, по данным г-на Кузнецова и г-на Гайдукова выросла до 50%.

Впрочем, здесь все зависит от ипотечной политики государства. Специалисты компании Kaskad Family обращают внимание, что новые проекты не готовы выходить также ввиду изменения в законодательстве РФ – переход на эскроу счета (проектное финансирование). По прогнозам на ближайшее время не ожидается перемен, рынок постепенно будет перестраиваться на новый формат работы.

Несомненно одно: хотя во всем мире таунхаусы относятся к городскому формату, в столичном регионе России он продолжает развиваться как загородный.

Насонова Алла специально для Townhouse.ru

25 июня 2019 г.

Отзывы по данному материалу

Написать отзыв