14.04.06

Москва и Подмосковье: синхронный взлет

Основные тенденции развития рынка загородной недвижимости в Подмосковье, наметившиеся три-четыре года назад, в прошлом году в целом остались прежними. Подмосковье сохраняет репутацию одного из самых привлекательных регионов с точки зрения вложений в недвижимость. Цены контрактов на первичном рынке в прошлом году увеличились, по разным оценкам, от 20% до 38%, а на вторичном рост превысил 35% (в 2003 году соответственно 15-25% и 20%). Эксперты говорят, что изменения цен в Москве и Подмосковье практически синхронны. Вместе с тем, аналитики по-разному смотрят на будущее рынка: одни оценивают его весьма оптимистично, другие считают, что рынок перегрет и указывают на острый дефицит недорогой недвижимости.

Стопроцентная доходность

Вместе с тем, подмосковный рынок остается "рынком обещаний". "Хватит пальцев одной руки, чтобы перечислить реализованные проекты", - считает Савелий Орбант, директор отдела загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". Среди построенных коттеджных поселков мало таких, которые созданы в едином архитектурном стиле, в соответствии с продуманной организационной и инфраструктурной концепцией.

Наибольшей популярностью пользуются коттеджи в ближнем "западном" Подмосковье: начиная от Дмитровского шоссе на севере до Калужского шоссе на юго-западе в 5-20 км от МКАД. По словам директора по развитию компании Vesco Realty Алевтины Орешко, в структуре предложений преобладает Новорижское шоссе (около 30%), за ним следуют Ярославское (17%), Дмитровское (16%), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (12%).

Кирпичное и монолитно-бетонное строительство преобладало над деревянным. Дерево, как указала А.Орешко, по-прежнему недооценено: "Доля строительства из этого материала не превышает 20%, а на Калужском направлении из него не построено ни одного коттеджа".

Инвестиции в жилую недвижимость представляются экспертам более привлекательным, чем в коммерческую: в жилом секторе наблюдается быстрый возврат средств, и в ближайшие годы не ожидается перенасыщения в предложении. Большое разнообразие поселков позволяет предложить покупателям такие коттеджи и земельные участки, которые не имеют конкурентов. Набор привлекательных для покупателя "опций" (ландшафт, подъездные пути, инфраструктура, архитектура и проч.) намного больше, чем у квартир.

По словам Дмитрия Симагина, директора по управлению инвестициями управляющей компании "Конкордия - Эссет менеджмент", доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30%, поселок бизнес-класса и элитное жилье может принести инвестору 40-60%, а иногда даже до 100%.

С.Орбант, специалист компании "Миэль-Недвижимость", подсчитал, что на сегодня объем предложения объектов в строящихся организованных коттеджных поселках составляет $5,2 млрд (по информации компании Vesco Realty - $6,5 млрд), в 2005 г. реально проинвестировано $2,3 млрд (Vesco Realty: $3,5 млрд). В текущем году рынок сможет предложить объектов на общую сумму $ 6,5 млрд (Vesco Realty: $8 млрд).

Но как отмечают эксперты компании "Миэль-Недвижимость", "более высокая доходность означает и высокие риски". По словам, С.Орбанта, сложность заключается в сборе информации о состоянии этого сектора рынка: инвесторы и застройщики неохотно делятся планами и объемами вложений. Специалисты говорят о неэластичности рынка - построенный коттедж труднее продать, чем квартиру. Типовые квартиры в многоэтажных домах для современного покупателя привычнее, чем отдельный коттедж. Более строгие требования предъявляются покупателем и к месту расположения коттеджа.

Менее энергичным оказывается и рынок вторичного загородного жилья. Срок экспозиции "подержанного" дома намного превышает время продажи квартиры в многоквартирном доме: немногие покупатели соглашаются на созданный до них вариант планировки и оформления интерьера. Кроме того, на рынке еще мало альтернативных вариантов коттеджей, которые можно было бы предложить покупателю.

С другой стороны, на рынке появились предложения новых коттеджей "под ключ", когда покупателю остается въехать со своими вещами в загородный дом, где уже буквально есть домашние тапочки. Кроме того, как отмечают специалисты компании "Конкордия - Эссет менеджмент", риэлторы все чаще предлагают клиентам компаунды - коттеджи для снятия в аренду, и семейные жилые курорты. Новой услугой стала аренда коттеджей на несколько дней. За это время клиенты могут провести в арендуемом коттедже выходные, отметить семейные торжества или провести в неформальной обстановке деловые встречи. Диапазон цен за краткосрочную аренду широк: от $500 до $4000 за 2-4 дня.

Переезд на ПМЖ

К новым веяниям на рынке Подмосковья эксперты относят прежде всего укрупнение строящихся коттеджных поселков (с 50-60 до 300-600 участков), освоение средней зоны Московской области (20-50 км) с наметившимся интересом к дальнему и пограничному Подмосковью (50-100 км), покупка крупных земельных участков (0,5-10 га) с (а также без) подрядом на строительство и большой интерес покупателей к недорогим коттеджам.

Дальнее Подмосковье становится интересным тем покупателям, которые уже имеют в собственности квартиру в столице, коттедж в районе Рублево-Успенского шоссе и теперь рассматривают отдаленные районы области как место расположения своей уже намного более обширной усадьбы (иногда, для своих родителей).

Кроме того, как отметила А.Орешко, в конце 2005 года и уже в начале этого года доля среди покупателей коттеджей увеличилась доля жителей других регионов России, как правило, Заполярья и Сибири, которые перебираются ближе к Москве на постоянное жительство.

Ее слова подтверждает и директор салона недвижимости компании "Инком-недвижимость" Елена Матвеева. Она отмечает, что нынешних покупателей коттеджей все чаще волнует вопрос реальной инфраструктуры: близости или наличия детских садов, школ и поликлиник, а не только развлекательно-рекреационных услуг. Это говорит о том, что все большее число покупателей рассчитывают жить в коттеджах постоянно.

Другой важной тенденцией на рынке продаж коттеджей стал острый и неотложный спрос покупателей на дома по цене $100-200 тыс. Почти все эксперты сходятся во мнении, что за таким жильем будущее. Реальной альтернативой дорогим особнякам могут стать таунхаусы. По словам Дмитрия Симагина, 50% общего спроса приходится на коттеджи эконом-класса, в то время как предложение составляет не более 15%. "Эконом-класс загородной недвижимости является сейчас наиболее инвестиционно-привлекательным", - говорит он.

В том, что строителям надо возводить сравнительно доступные по цене коттеджи, согласен и Дмитрий Андреев, директор компании Real Estate. Но в оценках рынка он радикальнее своих коллег. По его словам, из-за очевидно завышенной цены на коттеджи продажи к концу 2005 года почти застопорились. Ведь в стоимость коттеджей заложен не только спекулятивный интерес продавцов, но и весьма высокие издержки на решение вопросов строительства в местных администрациях.

Вернуться к списку статей


или

Смотрите также статьи:

ЖК "Спорт-Таун"

Таунхаусы от 6,9 млн.руб. 10 мин от метро. Новая Москва. Таунхаус 90 м + 30м мансарда в подарок! ФЗ-214

Таунхаусы всего за 5,77 млн руб

ЖК Каскад Парк. Кирпичные таунхаусы от 97 до 177 м2. Инфраструктура. Школа, детский сад на территории ЖК.

ТАУНХАУСЫ PARK AVENUE НА НОВОРИЖСКОМ ШОССЕ

Последние таунхаусы в готовом поселке. Рядом речка и парк. Начинайте отделку сразу после покупки. От 26 млн руб.

Таунхаусы в Орловъ от 3,99 млн

Поздравляем всех С Новым Годом и дарим каждому подарок: мебель, дача, проживание! Подробности в офисе продаж.

ЖК Пески

Дуплексы от 3,5 млн руб. со всеми центральными коммуникациями. Близость к столице! Современный формат загородной жизни

КП Спасское

Готовые таунхаусы с отделкой от 4,3 млн руб. Коммуникации заведены. Лес и озеро.

Готовые таунхаусы за 7,7 млн руб.

Поселок бизнес-класса Маленькая Шотландия в 14 км от Москвы. Развитая инфраструктура: школа, детсад, магазины.

Поселок таунхаусов «Кронбург»

5 км до метро Бунинская аллея. Идет заселение. Московская прописка. Застройщик. Акция до 31 декабря!

Поселок «Марсель»

iPhone 7 в подарок всем покупателям! Новогодние скидки до 20%! Дома у озера от 4,5 млн. руб.! Ипотека. Калужское ш 34 км

Готовый таунхаус всего за 9,5 млн руб.

Сабурово Парк. Пятницкое ш.,7 км от Москвы. Ипотека. ФЗ-214. Все коммуникации действующие. Поселок - жилой!

Юсупово Лайф парк

Таунхаус с видом на лес! + 2 машиноместа! Акция от 5,4 млн руб. Все коммуникации.

Новотроицкий - в центре новой Москвы!

Таунхаус 160 кв.м. за 6,9 млн.руб. Дом сдан, все центр. коммуникации. Ипотека от Сбербанка.

Готовые таунхаусы в Новой Москве

Академия Парк. Территория Новой Москвы. Таунхаусы от 101 до 185 м2. Развитая инфраструктура!

Спец.предложение в Futuro Park

Только 3 таунхауса за 64 тыс руб./м2! Удобные планировки, панорамные окна, открытая терраса на кровле. До 15 февраля!

 

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

Отправить