28.03.11

Многофункциональные комплексы России: от концепции до реализации

Участники одноименной конференции 23 марта 2011 г., проведенной компанией AHConferences в Москве, познакомились с практикой управления МФК, а также обсудили ряд других актуальных вопросов.

Многофункциональным или мультифункциональным комплексом называют объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос. Тем не менее, как указал Денис Соколов, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, выступивший модератором первой сессии мероприятия, единого мнения в части определения МФК нет. К примеру, в ряде случаев объект (МФК) объединяет в себе только две основные доходные составляющие, например, офисную и торговую.

Денис Колокольников, генеральный директор RRG, представил аудитории форматы МФК, продемонстрировал технологию принятия решений по его строительству, привел примеры реконцепции объектов. В заключительной части доклада он отметил процесс деиндустриализации городов и призвал девелоперов обратить внимание на промышленные зоны Москвы, которые, по подсчетам компании RRG, составляют площадь в 15 тысяч гектар.

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, проиллюстрировал практику реализации МФК на примере объектов компании. Речь шла о трех объектах Capital Group - МФК «Город столиц», «Легенда Цветного», а также о новом МФК в «Москва-Сити».

Г-н Исаев подчеркнул, что девелопер должен быть стабильным, уделять внимание всем инфраструктурным составляющим проекта и показывать что-то уникальное на рынке, тем самым получая доверие инвесторов. В дальнейшем следует принимать стратегические решения по выводу объектов и привлекать потребителя высокими темпами строительства. Такой позиции Capital Group придерживался в кризисный период, и она принесла свои плоды: в МФК «Город столиц» реализовано уже 70% жилья (10-12 апартаментов в месяц; интересно, что 40% из них приобрели семьи с детьми), а в МФК «Легенда Цветного» - 60%.
Петр Исаев также отметил преимущества МФК для девелопера: высокий спрос и высокие темпы реализации (апартаменты, офисы, парковки можно грамотно вводить по срокам), стабильный денежный поток за счет диверсификации доходов в жилой и коммерческой недвижимости, снижение объема кредитных линий (за счет реализации апартаментов), оптимизация расходов на этапе проектирования и строительства. Для арендаторов и жителей МФК интересен тем, что обеспечивает комплексную среду обитания, а также демонстрирует высокий уровень качества жизни собственника.

Екатерина Гроссет, руководитель департамента развития «АВГУР ЭСТЕЙТ», определила ключевые факторы успеха на этапе планирования МФК. По ее словам, в МФК, прежде всего, предполагается единый архитектурно-планировочный объем, все элементы которого составляют целостный комплекс. Во-вторых, концепция МФК должна отражать его индивидуальность, уникальную идею, продиктованную местом и рыночными требованиями. Составляющие МФК должны иметь равный класс, но при этом необходимо выделить его доминанту МФК и учесть пропорции между различными зонами. Также важно избегать пересечения разнонаправленных потребительских потоков: каждая функциональная часть комплекса должна быть соответствующим образом оборудована. Требуется «живая атмосфера» за счет включения в состав МФК общедоступной инфраструктуры (сфера обслуживания, фудкорты, фитнес, развлекательная зона и др.). И, наконец, необходимо выявить однородных по социальному статусу целевых групп потребителей различных сегментов МФК.

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», посвятил доклад правовым аспектам управления многофункциональными комплексами, принадлежащими нескольким собственникам. Он пояснил, что каждый собственник имеет право на долю общего имущества, закрепленного в проектной документации. К общему имуществу относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания; механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Евгений Кадулин, представитель «МЕТРОПОЛЬ Девелопмент», завершил первую часть мероприятия, поделившись опытом планирования и освоения территории бывшего завода «Москвич». Проект делового района «Метрополия» начался в 2007 году, на территории 21 га планируется возведение 700 тыс. квадратных метров офисной недвижимости класса А, 80 тыс. кв. м. торговой недвижимости, 80 тыс. кв. м апартаментов, 40 тыс. м. гостиниц, а также организация парковочной зоны на 15000 мест.

Сессию «Многофункциональный комплекс: управление рыночной привлекательностью» провел Константин Воронин, директор по развитию «Торговый квартал». Первым выступал Аркадий Воловник, заместитель директора инвестиционного департамента «Банк Российский кредит», который поделился двумя проектами многофункциональных комплексов – МФК «Саммит» и ЖК «Садовые кварталы». МФК «Саммит» представляет собой единое здание, в составе которого находятся гостиница, торговая зона, крупный офисный центр класса А, конгресс-холл, подземный паркинг, фитнес-центр. В своем докладе г-н Воловник указал, что МФК прежде всего следует считать объектом коммерческой недвижимости, и предлагаемые апартаменты надо рассматривать только как рабочее жилье, поскольку они не обеспечиваются необходимой социальной инфраструктурой.

Также г-н Воловник рассказал о ЖК «Садовые кварталы», расположенном в Хамовниках на месте бывшей территории завода «Каучук». Проект реализован таким образом, что каждый из четырех жилых кварталов является замкнутой и автономной территорией, при этом в шаговой доступности размещаются социальные учреждения, торговые комплексы, многоуровневый подземный паркинг и другие объекты, обеспечивающие потребности жителей ЖК.

Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, уделила внимание специфике управления МФК с несколькими собственниками на примере объекта в Брянске. На этапе запуска проекта перед управляющей компанией была поставлена цель – разработать концепцию доверительного управления с товариществом собственников. Одной из основных задач, которая решалась УК, стало распределение операционных расходов. В результате было решено, что постоянные затраты, не связанные с запуском проекта, а также затраты, не связанные с функциональной спецификой помещений, будут распределяться пропорционально между собственниками. Затраты по вводу в эксплуатацию зданий конкретной функциональной специфики делятся между собственниками офисных, торговых площадей, паркинга, объектов общественного питания, соответственно.

Новые форматы многофункциональных комплексов на примере SONY CENTER в Берлине и «Метрополис» в Москве продемонстрировала Татьяна Тикова, руководитель отдела оценки департамента оценки и консалтинга Colliers International. По ее словам, успешный многофункциональный комплекс отвечает следующим требованиям: наилучшее сочетание и использование нескольких функций в одном месте, качественная концепция и планировка, профессионализм девелоперов, архитекторов и подрядчиков, эффективная эксплуатация объекта. МФК может содержать в себе составляющие, не приносящие «быстрых» денег, но они должны быть уникальными, привлекательными для аудитории.

Андрей Чамкин, коммерческий директор IM Company, представил аудитории проект многофункционального lifestyle-центра «Likёrka Loft», реализуемого в Туле. Это комплекс общей площадью 20 тыс. квадратных метров, расположенный в самом центре города. Он представляет собой реконструированные здания бывшего ликерного завода, сохраненные фасады которого являются исторической достопримечательностью. Likёrka Loft одновременно несет офисную, торговую, развлекательную, образовательную и спортивную функции. Для офисных арендаторов – выделено 10 тыс. кв. метров – комплекс отличается удобным расположением и транспортной доступностью, разнообразием площадей и развитой инфраструктурой. Кроме этого, Likёrka Loft заявляется как центр оздоровления и отдыха для всей семьи – с фитнес-клубом и медицинским центром, школой раннего развития, спортивной площадкой, катком, зоной развлечения для детей и др. объектами.

Как создать уникальный и доходный микс, сочетая объекты спортивной и коммерческой недвижимости, проиллюстрировала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. Наиболее востребованными дополнениями такого низкоприбыльного объекта как стадион, являются кафе и рестораны, современный торговый центр, удобная парковка, благоустроенная парковая зона с прогулочными местами.

Мария Котова, исполнительный директор, Knight Frank Россия и СНГ, провела мастер класс «Как реализовать многофункциональный комплекс на 100%». Она рассказала аудитории, как выделить преимущества для арендатора и получить необходимый процент доходности объекта за счет лавирования ценой квадратного метра и арендной ставки, как информировать целевые группы и достичь 100% заполняемости МФК.

В заключительной части мероприятия при поддержке РЕПА состоялся практикум-семинар, посвященный аспектам маркетинга многофункционального комплекса. Его докладчиками стали Анастасия Подакина, директор по маркетингу Система-Галс, Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью Nagatino I-land, Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty, Анна Шадрина, директор по рекламе Capital Group, Татьяна Ковалевская, руководитель отдела продаж «Бюро Пирогова».



Вернуться к списку пресс-релизов


или

Смотрите также пресс-релизы:

ЖК "Спорт-Таун"

Таунхаусы от 6,9 млн.руб. 10 мин от метро. Новая Москва. Таунхаус 90 м + 30м мансарда в подарок! ФЗ-214

Таунхаусы всего за 5,77 млн руб

ЖК Каскад Парк. Кирпичные таунхаусы от 97 до 177 м2. Инфраструктура. Школа, детский сад на территории ЖК.

ТАУНХАУСЫ PARK AVENUE НА НОВОРИЖСКОМ ШОССЕ

Последние таунхаусы в готовом поселке. Рядом речка и парк. Начинайте отделку сразу после покупки. От 26 млн руб.

Таунхаусы в Орловъ от 3,99 млн

Поздравляем всех С Новым Годом и дарим каждому подарок: мебель, дача, проживание! Подробности в офисе продаж.

ЖК Пески

Дуплексы от 3,5 млн руб. со всеми центральными коммуникациями. Близость к столице! Современный формат загородной жизни

КП Спасское

Готовые таунхаусы с отделкой от 4,3 млн руб. Коммуникации заведены. Лес и озеро.

Готовые таунхаусы за 7,7 млн руб.

Поселок бизнес-класса Маленькая Шотландия в 14 км от Москвы. Развитая инфраструктура: школа, детсад, магазины.

Поселок таунхаусов «Кронбург»

5 км до метро Бунинская аллея. Идет заселение. Московская прописка. Застройщик. Акция до 31 декабря!

Поселок «Марсель»

iPhone 7 в подарок всем покупателям! Новогодние скидки до 20%! Дома у озера от 4,5 млн. руб.! Ипотека. Калужское ш 34 км

Готовый таунхаус всего за 9,5 млн руб.

Сабурово Парк. Пятницкое ш.,7 км от Москвы. Ипотека. ФЗ-214. Все коммуникации действующие. Поселок - жилой!

Новотроицкий - в центре новой Москвы!

Таунхаус 160 кв.м. за 6,9 млн.руб. Дом сдан, все центр. коммуникации. Ипотека от Сбербанка.

Готовые таунхаусы в Новой Москве

Академия Парк. Территория Новой Москвы. Таунхаусы от 101 до 185 м2. Развитая инфраструктура!

Поселок ТАУНХАУСОВ бизнесс-класса

Мансарда в подарок! Таунхаусы на берегу реки, рядом лес. 125 или 164 м2, Новорижское шоссе, 17 км.

Спец.предложение в Futuro Park

Только 3 таунхауса за 64 тыс руб./м2! Удобные планировки, панорамные окна, открытая терраса на кровле. До 15 февраля!

 

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

Отправить