05.02.07

Рынок жилья Подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной

В прошлом году на рынке жилья Московской области наблюдался рекордный рост цен: квартиры подорожали в среднем на 120-130%. Динамика изменения цен на новостройки в Подмосковье была сопоставима с "кривой" роста на первичном рынке столицы, а темпы роста на вторичном рынке даже опережали Москву на 20%. К концу 2006 года уставшие от роста цен покупатели спровоцировали сначала "замораживание", а затем некоторое снижение стоимости квадратного метра. Впрочем, по итогам января текущего года отмечен незначительный рост в некоторых сегментах, что позволяет экспертам прогнозировать оживление рынка. Аналитики полагают, что массовые инвестиции в новостройки эконом-класса активизируют спрос и уже весной приведут к увеличению стоимости жилья на уровне 1-2% в месяц.
Игра в догонялки

Cпециалисты неоднократно отмечали, что тенденции на рынке жилья Подмосковья совпадают с существующими на столичном рынке квартир. В прошлом году эта связь, согласно данным опрошенных "ИФ-Недвижимость" экспертов, стала еще сильнее.

"Если еще в начале 2006 года интервал, в течение которого рынок Московской области повторял динамику цен рынка жилья столицы составлял до шести месяцев, то в конце года он сократился до двух месяцев", - рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Например, если последний значительный рост цен на столичные квартиры начался в Москве в сентябре 2005 года, то в Подмосковье жилье стало дорожать только с марта 2006 года. Однако на стагнацию спроса в столице и на остановку движения цен, которые произошли в октябре 2006 года, рынок жилья Подмосковья отреагировал уже намного быстрее: цены перестали расти в декабре-январе.

В январе 2007 года, по данным директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской, индекс стоимости жилья в ближайшем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос всего на 0,6% - с $2799 до $2815 за кв. метр.

"Однако не стоит думать, что жилье в подмосковных городах действительно растет в цене. В реальности оно дешевеет, и это подтверждают факты реальных продаж. Статистический же рост цен связан с выходом на рынок новых продавцов, играющих на повышение цен", - подчеркивает собеседница агентства. Специалисты "Главмосстрой-Недвижимости" (компании, выполняющей функции единого центра продаж на первичном рынке недвижимости холдинга "Главстрой") отмечают, что в январе цены на жилье снизились на 0,5%.

Похожие данные приводит и генеральный директор компании "Century 21 Еврогруп Недвижимость" Петр Машаров. Он говорит, что на первой линии по южному и восточному направлениям Московской области (т.е. в пределах 15 километров от МКАД - "ИФ-Недвижимость") средняя стоимость жилья снизилась на 0,3% ($2550 и $2800 за кв. метр соответственно). Но при этом он отмечает, что динамика варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы: так, по западному и северному направлениям квартиры подорожали на 0,1 - 0,2% ($3050 и $2880 за кв. метр), а в среднем Подмосковье в январе цены на жилье выросли на 0,4%.
Исход инвесторов из столицы в область

Теперь, как утверждает начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб" Игорь Лебедев, динамика стоимости квартир в области формируется за счет двух "противоборствующих" факторов. С одной стороны, отток покупателей из Москвы в область провоцирует рост цен на жилье. С другой, - высокая конкуренция между застройщиками способствует снижению цен.

По данным директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в 2006 году на территории Московской области было построено порядка 6,4 млн кв. метров жилья. Причем, как считает аналитик, в Подмосковье есть все предпосылки для наращивания объемов строительства.

Его мнение разделяет заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ "Центр" Владимир Савчук: "На жилую недвижимость в Подмосковье существует большой спрос, который, конечно, будет расти. Если Москва в настоящее время испытывает дефицит земли, то Подмосковье, обладая большими земельными ресурсами, явно будет доминировать в строительстве".

Большие объемы застройки способствуют приходу в Подмосковье так называемого "демократического" массового инвестора, которому не по карману вложения в недвижимость в столице.

Так, по данным И.Лебедева, в прошлом году доля инвестиционного жилья в Московской области доходила до 60%. "Сейчас этот показатель снизился до 50%, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых - не заработать, а сохранить свои средства", - сообщает он. Директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юлия Гераськина оценивает долю инвестиционных квартир в Подмосковье в пределах 30%.

Активизации "демократичных" инвесторов способствует тот факт, что 75 - 80% новостроек сосредоточено вокруг Москвы (Химки, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, Реутов) - это позволяет покупателям не оставлять работу в столице.

"Районы, расположенные в десятикилометровой зоне от МКАД, к тому же отличаются комплексной застройкой. Поэтому квартиры в таких жилых кварталах пользуется повышенным спросом у потребителей", - указывает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.
Куда вкладывать деньги

Стоит отметить, что почти 90% всего первичного рынка жилья, сформировавшегося в Подмосковье, по данным собеседников "ИФ-Недвижимости", приходится на квартиры эконом-класса. Мало того, что этот сегмент включает в себя относительно "дешевые" квартиры, вдобавок к этому жилье на первичном рынке Подмосковья выгодно отличается по цене от "вторички".

В частности, по подсчетам аналитиков консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в январе кв. метр в новостройках Реутова стоил $2553, Одинцова - $2064, Красногорска - $2349, Мытищ - $2472, Королева - $2140, Железнодорожного - $1677, Жуковского -$1703, Сергиева Посада - $1185.

А на вторичном рынке недвижимости цена кв. метра, по информации пресс-секретаря девелоперской компании "Сити XXI век" Сергея Лядова, была зафиксирована на уровне $3198 в Реутове (разница с первичкой - $645), $3290 в Одинцове (разница - $1226), $3048 в Красногорске (разница - $699), $3069 в Мытищах (разница - $597), $2846 в Королеве (разница - $706), $2667 в Железнодорожном (разница - $990), $2312 в Жуковском (разница - $609) и $1852 в Сергиевом Посаде (разница - $667).

С учетом этих фактов вложения в новостройки Мособласти выглядят привлекательными в глазах многих потенциальных инвесторов. Вместе с тем, как отмечают специалисты, в 2006 году в Подмосковье стало появляться все больше проектов высоких классов.

"В области наметилась тенденция к улучшению качества жизни, - рассказывает В.Козлов. - Здесь впервые приступают к строительству жилья бизнес-класса, которое возводится монолитным способом, что предоставляет возможность строить квартиры с потолками высотой три метра, просторными комнатами и свободной планировкой".

Ю.Синяев говорит и о появлении загородных жилых комплексов в ближайших к Москве районах области. "Для них характерна небольшая плотность застройки, а этажность домов не превышает пять - семь этажей. В каждом таком доме 30-35 квартир - столько же, сколько обычно бывает в клубных особняках, а площадь квартир составляет 140 - 145 кв. метров", - поясняет он, отмечая, что средняя стоимость кв. метра в подобных комплексах составляет $3121, то есть чуть ниже, чем в новостройках бизнес-класса на окраинах Москвы.

Впрочем, настоящих элитных объектов в Московской области (речь не идет о загородных коттеджах - "ИФ-Недвижимость"), по мнению экспертов, по-прежнему единицы, и они представлены проектами в Рублевском направлении, в поселках Жуковка и Новое Лапино.
Мартовский перелом

Несмотря на потенциальную выгоду, связанную с вложениями в жилую недвижимость Подмосковья, в конце прошлого и начале текущего года, как признаются участники рынка, продажи остановились.

"В январе продолжился перекос рынка в сторону увеличения количества предложений. Средний срок экспозиции квартир возрос с двух с половиной месяцев до трех", - говорит О.Побединская и предполагает, что у покупателей подмосковного жилья наконец появился шанс "вволю поторговаться с продавцами и потребовать от них бонусов в виде оплаты расходов на ремонт и отделку".

Причину такой пассивности покупателей в московском регионе собеседники агентства связывают с их стремлением выждать и посмотреть, возможно ли снижение цен. "В 2006 году рост цен на жилую недвижимость в Подмосковье был даже больше, чем на жилье в столице, - напоминает Ю.Синяев. - Цены на первичном рынке жилья выросли на 139,6%, на вторичном - на 122,5%".

А представитель одной из крупных строительных компаний на правах анонимности сетует в интервью "ИФ-Недвижимости, что "рынок перегрет, и у людей просто нет средств на покупку квартиры, поскольку доступная и реальная ипотека отсутствует".

"Избежать стагнации рынка в ближайшие несколько месяцев вряд ли удастся", - считает он. Впрочем, не все эксперты столь пессимистичны. "Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, - считает П.Машаров. - Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов удорожания, но не исчез".

Собеседники агентства отмечают, что в Подмосковье, несмотря на официальное соотношение спроса и предложения "пятьдесят на пятьдесят", по-прежнему не хватает жилья именно на первичном рынке. "В реальности в январе только 35% сделок приходилось на новостройки, а остальные операции проходили на вторичке", - утверждает И.Лебедев. Поэтому будущее рынка жилья Мособласти аналитики связывают именно с потенциалом роста сегмента новостроек. При этом они отмечают, что перелом произойдет уже в конце февраля - начале марта.

По их мнению, в связи с получением годовых премий и бонусов платежеспособный спрос населения вырастет, и средства будут вкладываться в жилье. Если события будут развиваться по этому сценарию, говорят они, цены будут расти на 1-2% в месяц. Если же спроса не будет, то стоимость квартир в домах-новостройках несколько снизится. В целом за 2007 год, предполагает В.Савчук, цены на жилье в Московской области вырастут значительнее, чем в столице: на 15 - 20% в Подмосковье против 5-10% в Москве. Большинство экспертов сходится во мнении, что в московском регионе тренд на повышение цен снова наберет силу. Пока же у потенциальных покупателей есть шанс сэкономить.

Источник: Интерфакс

Вернуться к списку статей


или

Смотрите также статьи:

Поселок ТАУНХАУСОВ бизнесс-класса

Мансарда в подарок! Таунхаусы на берегу реки, рядом лес. 125 или 164 м2, Новорижское шоссе, 17 км.

Спец.предложение в Futuro Park

Только 3 таунхауса за 64 тыс руб./м2! Удобные планировки, панорамные окна, открытая терраса на кровле. До 15 февраля!

ЖК "Спорт-Таун"

Таунхаусы от 6,9 млн.руб. 10 мин от метро. Новая Москва. Таунхаус 90 м + 30м мансарда в подарок! ФЗ-214

Таунхаусы всего за 5,77 млн руб

ЖК Каскад Парк. Кирпичные таунхаусы от 97 до 177 м2. Инфраструктура. Школа, детский сад на территории ЖК.

ТАУНХАУСЫ PARK AVENUE НА НОВОРИЖСКОМ ШОССЕ

Последние таунхаусы в готовом поселке. Рядом речка и парк. Начинайте отделку сразу после покупки. От 26 млн руб.

Таунхаусы в Орловъ от 3,99 млн

Поздравляем всех С Новым Годом и дарим каждому подарок: мебель, дача, проживание! Подробности в офисе продаж.

ЖК Пески

Дуплексы от 3,5 млн руб. со всеми центральными коммуникациями. Близость к столице! Современный формат загородной жизни

КП Спасское

Готовые таунхаусы с отделкой от 4,3 млн руб. Коммуникации заведены. Лес и озеро.

Готовые таунхаусы за 7,7 млн руб.

Поселок бизнес-класса Маленькая Шотландия в 14 км от Москвы. Развитая инфраструктура: школа, детсад, магазины.

Поселок таунхаусов «Кронбург»

5 км до метро Бунинская аллея. Идет заселение. Московская прописка. Застройщик. Акция до 31 декабря!

Поселок «Марсель»

iPhone 7 в подарок всем покупателям! Новогодние скидки до 20%! Дома у озера от 4,5 млн. руб.! Ипотека. Калужское ш 34 км

Готовый таунхаус всего за 9,5 млн руб.

Сабурово Парк. Пятницкое ш.,7 км от Москвы. Ипотека. ФЗ-214. Все коммуникации действующие. Поселок - жилой!

Новотроицкий - в центре новой Москвы!

Таунхаус 160 кв.м. за 6,9 млн.руб. Дом сдан, все центр. коммуникации. Ипотека от Сбербанка.

Готовые таунхаусы в Новой Москве

Академия Парк. Территория Новой Москвы. Таунхаусы от 101 до 185 м2. Развитая инфраструктура!

 

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

Отправить