Рынок жилья Подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной

42 05.02.2007

В прошлом году на рынке жилья Московской области наблюдался рекордный рост цен: квартиры подорожали в среднем на 120-130%. Динамика изменения цен на новостройки в Подмосковье была сопоставима с "кривой" роста на первичном рынке столицы, а темпы роста на вторичном рынке даже опережали Москву на 20%. К концу 2006 года уставшие от роста цен покупатели спровоцировали сначала "замораживание", а затем некоторое снижение стоимости квадратного метра. Впрочем, по итогам января текущего года отмечен незначительный рост в некоторых сегментах, что позволяет экспертам прогнозировать оживление рынка. Аналитики полагают, что массовые инвестиции в новостройки эконом-класса активизируют спрос и уже весной приведут к увеличению стоимости жилья на уровне 1-2% в месяц.
Игра в догонялки

Cпециалисты неоднократно отмечали, что тенденции на рынке жилья Подмосковья совпадают с существующими на столичном рынке квартир. В прошлом году эта связь, согласно данным опрошенных "ИФ-Недвижимость" экспертов, стала еще сильнее.

"Если еще в начале 2006 года интервал, в течение которого рынок Московской области повторял динамику цен рынка жилья столицы составлял до шести месяцев, то в конце года он сократился до двух месяцев", - рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Например, если последний значительный рост цен на столичные квартиры начался в Москве в сентябре 2005 года, то в Подмосковье жилье стало дорожать только с марта 2006 года. Однако на стагнацию спроса в столице и на остановку движения цен, которые произошли в октябре 2006 года, рынок жилья Подмосковья отреагировал уже намного быстрее: цены перестали расти в декабре-январе.

В январе 2007 года, по данным директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской, индекс стоимости жилья в ближайшем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос всего на 0,6% - с $2799 до $2815 за кв. метр.

"Однако не стоит думать, что жилье в подмосковных городах действительно растет в цене. В реальности оно дешевеет, и это подтверждают факты реальных продаж. Статистический же рост цен связан с выходом на рынок новых продавцов, играющих на повышение цен", - подчеркивает собеседница агентства. Специалисты "Главмосстрой-Недвижимости" (компании, выполняющей функции единого центра продаж на первичном рынке недвижимости холдинга "Главстрой") отмечают, что в январе цены на жилье снизились на 0,5%.

Похожие данные приводит и генеральный директор компании "Century 21 Еврогруп Недвижимость" Петр Машаров. Он говорит, что на первой линии по южному и восточному направлениям Московской области (т.е. в пределах 15 километров от МКАД - "ИФ-Недвижимость") средняя стоимость жилья снизилась на 0,3% ($2550 и $2800 за кв. метр соответственно). Но при этом он отмечает, что динамика варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы: так, по западному и северному направлениям квартиры подорожали на 0,1 - 0,2% ($3050 и $2880 за кв. метр), а в среднем Подмосковье в январе цены на жилье выросли на 0,4%.
Исход инвесторов из столицы в область

Теперь, как утверждает начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб" Игорь Лебедев, динамика стоимости квартир в области формируется за счет двух "противоборствующих" факторов. С одной стороны, отток покупателей из Москвы в область провоцирует рост цен на жилье. С другой, - высокая конкуренция между застройщиками способствует снижению цен.

По данным директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в 2006 году на территории Московской области было построено порядка 6,4 млн кв. метров жилья. Причем, как считает аналитик, в Подмосковье есть все предпосылки для наращивания объемов строительства.

Его мнение разделяет заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ "Центр" Владимир Савчук: "На жилую недвижимость в Подмосковье существует большой спрос, который, конечно, будет расти. Если Москва в настоящее время испытывает дефицит земли, то Подмосковье, обладая большими земельными ресурсами, явно будет доминировать в строительстве".

Большие объемы застройки способствуют приходу в Подмосковье так называемого "демократического" массового инвестора, которому не по карману вложения в недвижимость в столице.

Так, по данным И.Лебедева, в прошлом году доля инвестиционного жилья в Московской области доходила до 60%. "Сейчас этот показатель снизился до 50%, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых - не заработать, а сохранить свои средства", - сообщает он. Директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юлия Гераськина оценивает долю инвестиционных квартир в Подмосковье в пределах 30%.

Активизации "демократичных" инвесторов способствует тот факт, что 75 - 80% новостроек сосредоточено вокруг Москвы (Химки, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, Реутов) - это позволяет покупателям не оставлять работу в столице.

"Районы, расположенные в десятикилометровой зоне от МКАД, к тому же отличаются комплексной застройкой. Поэтому квартиры в таких жилых кварталах пользуется повышенным спросом у потребителей", - указывает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.
Куда вкладывать деньги

Стоит отметить, что почти 90% всего первичного рынка жилья, сформировавшегося в Подмосковье, по данным собеседников "ИФ-Недвижимости", приходится на квартиры эконом-класса. Мало того, что этот сегмент включает в себя относительно "дешевые" квартиры, вдобавок к этому жилье на первичном рынке Подмосковья выгодно отличается по цене от "вторички".

В частности, по подсчетам аналитиков консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в январе кв. метр в новостройках Реутова стоил $2553, Одинцова - $2064, Красногорска - $2349, Мытищ - $2472, Королева - $2140, Железнодорожного - $1677, Жуковского -$1703, Сергиева Посада - $1185.

А на вторичном рынке недвижимости цена кв. метра, по информации пресс-секретаря девелоперской компании "Сити XXI век" Сергея Лядова, была зафиксирована на уровне $3198 в Реутове (разница с первичкой - $645), $3290 в Одинцове (разница - $1226), $3048 в Красногорске (разница - $699), $3069 в Мытищах (разница - $597), $2846 в Королеве (разница - $706), $2667 в Железнодорожном (разница - $990), $2312 в Жуковском (разница - $609) и $1852 в Сергиевом Посаде (разница - $667).

С учетом этих фактов вложения в новостройки Мособласти выглядят привлекательными в глазах многих потенциальных инвесторов. Вместе с тем, как отмечают специалисты, в 2006 году в Подмосковье стало появляться все больше проектов высоких классов.

"В области наметилась тенденция к улучшению качества жизни, - рассказывает В.Козлов. - Здесь впервые приступают к строительству жилья бизнес-класса, которое возводится монолитным способом, что предоставляет возможность строить квартиры с потолками высотой три метра, просторными комнатами и свободной планировкой".

Ю.Синяев говорит и о появлении загородных жилых комплексов в ближайших к Москве районах области. "Для них характерна небольшая плотность застройки, а этажность домов не превышает пять - семь этажей. В каждом таком доме 30-35 квартир - столько же, сколько обычно бывает в клубных особняках, а площадь квартир составляет 140 - 145 кв. метров", - поясняет он, отмечая, что средняя стоимость кв. метра в подобных комплексах составляет $3121, то есть чуть ниже, чем в новостройках бизнес-класса на окраинах Москвы.

Впрочем, настоящих элитных объектов в Московской области (речь не идет о загородных коттеджах - "ИФ-Недвижимость"), по мнению экспертов, по-прежнему единицы, и они представлены проектами в Рублевском направлении, в поселках Жуковка и Новое Лапино.
Мартовский перелом

Несмотря на потенциальную выгоду, связанную с вложениями в жилую недвижимость Подмосковья, в конце прошлого и начале текущего года, как признаются участники рынка, продажи остановились.

"В январе продолжился перекос рынка в сторону увеличения количества предложений. Средний срок экспозиции квартир возрос с двух с половиной месяцев до трех", - говорит О.Побединская и предполагает, что у покупателей подмосковного жилья наконец появился шанс "вволю поторговаться с продавцами и потребовать от них бонусов в виде оплаты расходов на ремонт и отделку".

Причину такой пассивности покупателей в московском регионе собеседники агентства связывают с их стремлением выждать и посмотреть, возможно ли снижение цен. "В 2006 году рост цен на жилую недвижимость в Подмосковье был даже больше, чем на жилье в столице, - напоминает Ю.Синяев. - Цены на первичном рынке жилья выросли на 139,6%, на вторичном - на 122,5%".

А представитель одной из крупных строительных компаний на правах анонимности сетует в интервью "ИФ-Недвижимости, что "рынок перегрет, и у людей просто нет средств на покупку квартиры, поскольку доступная и реальная ипотека отсутствует".

"Избежать стагнации рынка в ближайшие несколько месяцев вряд ли удастся", - считает он. Впрочем, не все эксперты столь пессимистичны. "Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, - считает П.Машаров. - Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов удорожания, но не исчез".

Собеседники агентства отмечают, что в Подмосковье, несмотря на официальное соотношение спроса и предложения "пятьдесят на пятьдесят", по-прежнему не хватает жилья именно на первичном рынке. "В реальности в январе только 35% сделок приходилось на новостройки, а остальные операции проходили на вторичке", - утверждает И.Лебедев. Поэтому будущее рынка жилья Мособласти аналитики связывают именно с потенциалом роста сегмента новостроек. При этом они отмечают, что перелом произойдет уже в конце февраля - начале марта.

По их мнению, в связи с получением годовых премий и бонусов платежеспособный спрос населения вырастет, и средства будут вкладываться в жилье. Если события будут развиваться по этому сценарию, говорят они, цены будут расти на 1-2% в месяц. Если же спроса не будет, то стоимость квартир в домах-новостройках несколько снизится. В целом за 2007 год, предполагает В.Савчук, цены на жилье в Московской области вырастут значительнее, чем в столице: на 15 - 20% в Подмосковье против 5-10% в Москве. Большинство экспертов сходится во мнении, что в московском регионе тренд на повышение цен снова наберет силу. Пока же у потенциальных покупателей есть шанс сэкономить.

Источник: Интерфакс

5 февраля 2007 г.

Отзывы по данному материалу

Написать отзыв