25.12.06

Русские горки – 2006

Эксперты рынка столичной недвижимости уверены: 2006 год войдет в историю как самый неординарный за последнее десятилетие. Такого роста цен не ждал никто, а падение, ожидаемое летом, началось только осенью.

Последние 5 лет рост цен рынка недвижимости колебался от 15 до 40%, поэтому аналитики и эксперты в один голос прогнозировали в 2006 году повышение цен на 2-3% ежемесячно. Предсказания не сбылись даже с 10-процентной точностью. Цены стремительно взлетели: в итоге за текущий год на первичном рынке на 120-150% (по данным «Миэль» и irn.ru соответственно) и 81,4-87,9% – на вторичном. Причем стагнация, наступившая осенью, дала небольшую коррекцию в несколько процентов, что и позволило говорить о феноменальных итогах этого года.

Первичное жилье
Январь 2006 года ознаменовался очередями в офисах всех компаний, продающих новостройки. Причем агентам не удалось отсидеться на каникулах даже пару дней. А в феврале 2006 года стало понятно, что рост по  итогам января просто сенсационный – 6-8%. И это в самом тихом месяце, когда риелторы традиционно отдыхают, и тут стало ясно, что весна будет горячей. В феврале многие компании-застройщики начали «придерживать» квартиры. На рынке образовался еще больший дефицит. Цены на новостройки корректировались каждый день, причем на некоторые подмосковные предложения коррекция достигала 80-100% за неделю. Нехватка предложения привела к тому, что покупатели хватали что есть и практически уже не смотрели на цену. Короткий февраль тоже ознаменовался 8-процентным повышением цен, в марте цены подросли на 10%, и такой же рост случился в апреле. А в мае началось падение темпов роста – 8%, в июне – 7%, и далее 6%, 5% и 4% соответственно. Зато летом ажиотаж, аналогичный московскому весеннему, наблюдался в Питере, где девелоперы переписывали цены на квартиры каждый день.

На «первичке» в течение 2006 года самый большой спрос на жилье отмечен преимущественно в удаленных районах, и понятно, что это был спрос на жилье эконом-класса.  На этом фоне каждая компания-продавец выстраивала свою политику продаж, причем самым распространенным способом стали порционные объемы предложений, когда каждый день покупателям предлагается небольшое число объектов. К тому же девелоперы стали меньше предлагать квартир на начальном этапе строительства. Если в августе объем предложения по новостройкам насчитывал 307 объектов, то в ноябре – 329 объектов. Большинство домов имеют монолитно-каркасную конструкцию. Их доля в общем объеме предложения составляет 73,9%, в то время как доля панельного жилья – 17,6%.

Итоги года: по данным irn.ru, год назад цена на жилье составляла $2232 за кв. м, то сейчас эта цифра – $4193 за кв. м. Более значительные цены показывает аналитика «Миэль», которая учитывает элитное жилье: средневзвешенная цена новостроек составила к декабрю $4585, а минимальная стоимость однокомнатной новостройки составила $175 тыс. Предложение от девелоперов по жилью в ЦАО уже перевалило за $11 396 за кв. м.

По мнению экспертов, сейчас московский рынок новостроек находится в режиме, который можно охарактеризовать как «устойчивая стабилизация». В свободной продаже появляется больше объектов, что способствует постепенному покрытию дефицита предложения и стабилизации ценового прироста. Одновременно отмечается снижение ажиотажного спроса, показатели которого возвращаются на уровень, характерный для стабильного рынка.

Вторичное жилье
В зимний и весенний период 2006 года квадратный метр набирал в цене по $200-250  ежемесячно. В сущности, динамика и первичного, и вторичного рынка была синхронна, только на вторичном рынке «паровозом» удорожания выступало самое дешевое жилье: панельные «хрущевки» и панельные девятиэтажки. За 3 первых месяца 2006 года наиболее подорожали панельные «хрущевки» – на 29,4%, а также «панель с малой кухней» – их цена возросла на 27,3%. Причем реванш в росте цен взяли традиционно более дешевые округа: ЮВАО – на 32,2% и ВАО – на 25,6%. Летом цены поднимались медленнее – примерно на $100-150 за «квадрат» в месяц. По данным «Миэль», цена $4226 была достигнута к концу лета, а по данным Irn.ru, которые «отсекают» самое дорогое жилье, – лишь к декабрю. Но, в любом случае, все статистические данные говорят о том, что осенью цены практически встали. К концу года однокомнатную квартиру можно было приобрести минимум за $160 тыс. (по данным «Интерфакс»). При этом в базе данных легко можно найти квартиры и за $130 тыс., что говорит о том, что коррекция по самому дешевому жилью началась, и ее темпы составляют далеко не 1%. При этом более дорогие квартиры все еще продолжают дорожать, что в общей статистике дает некие колебания возле нуля. Удивительные результаты можно отметить, если взглянуть на статистику квартир по количеству комнат. Самыми дорогими стали двухкомнатные квартиры, хотя «квадрат» в однокомнатных традиционно стоил дороже.

Если бы велась статистика сорванных альтернативных сделок, то этот год, без сомнений, обеспечил бы рекордный показатель. На рынке появились новые формы вымогательства со стороны риелторов: в частности, от покупателей требовали взятки за то, чтобы цена на квартиру не была повышена на несколько десятков тысяч в день перед сделкой. Большие затруднения с подбором себе квартиры испытывали и ипотечные покупатели, правда, к концу года ситуация изменилась кардинально.
В марте общее количество жилья не превысило 18 354 объектов (на 48,8% ниже уровня марта прошлого года), и в апреле наметился рост числа предложения. В ноябре предложение увеличилось на 42,2% – 31 700 объектов. При этом возрос приток новых предложений, ранее не появлявшихся на вторичном рынке недвижимости.

Перспективы
Сейчас рынок замер. Покупатели и инвесторы ждут, что будет дальше, и не торопятся вкладывать средства в недвижимость, так же как и продавать. Все надеются на небольшой рост цен в следующем, 2007 году. «Одновременно с остановкой цен существенно уменьшилось количество сделок», – говорит Наталья Конева, директор центра корпоративного обслуживания брокерского дома «Золотые Ворота». Риелторы не хотят опускать цены на городскую недвижимость, поскольку за год успели привыкнуть к росту ее стоимости. И обосновывают цену недостатком предложения. Покупатели ждут снижения цен, и вполне оправданно. Дело еще в том, что сейчас строительством очень активно начало заниматься и государство в рамках программы «Доступное жилье», которая почти весь год пробуксовывала, и крупные холдинги, которые решили вложиться в грандиозные проекты, предполагающие постройку целых городов.

Однако, как считает один из самых известных аналитиков рынка Геннадий Стерник, бывший руководитель аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», при любом объеме ввода новостроек в Москве, спрос еще 15-20 лет не будет удовлетворен. Это относится к недорогому жилью, а что касается высшего ценового сегмента, то Наталья Конева советует не надеяться на снижение и стабильность цен на элитную недвижимость. В отличие от жилья низших категорий, «элитка» еще больше растет в цене, несмотря на колебания рынка.
Подборку предсказаний аналитиков и участников рынка «Собственник» опубликует в ближайшее время.

sob.ru/Александр Власов, Иван Сергеев

Вернуться к списку статей


или

Смотрите также статьи:

Таунхаусы всего за 4,67 млн руб

ЖК Парк Апрель. Кирпичные таунхаусы от 76 до 122 м2. ФЗ-214. Школа, детский сад в ЖК. Ипотека. Рассрочка на 2,5 года

ЖК "Северная слобода" в Москве

Таунхаусы, коттеджи, квартиры бизнес-класса. 2 км от МКАД, дмитр. шоссе. Весь поселок построен.

Для счастливой жизни!

Таунхаус по цене 1 комн. квартиры в Москве! 160 кв.м. 7,1 млн руб! ЖК построен и заселен!

Готовые таунхаусы за 7,7 млн руб.

Поселок бизнес-класса Маленькая Шотландия в 14 км от Москвы. Развитая инфраструктура: школа, детсад, магазины.

КП Загорянка парк

Поселок в окружении заповедника. Действующие центральные коммуникации. Рассрочка без %! Ярославское ш. 16 км

Поселок таунхаусов "Вяземское"

 м. Саларьево. От 8,68 млн р. Рассрочка 0% на 2 года. Скидка до 1 млн. рублей

Готовый таунхаус всего за 9,5 млн руб

Сабурово Парк. 7 минут от метро. Таунхаусы от 146 до 257 м2. Развитая инфраструктура. Ипотека. Поселок сдан!

Готовые таунхаусы в Новой Москве

Академия Парк. Территория Новой Москвы. Таунхаусы от 101 до 185 м2. Индивидуальные схемы оплаты. Инфраструктура

Коттеджи и дуплексы от застройщика

КП "Андреевский парк". Дуплексы и коттеджи в классическом Английском стиле от 9.9 млн. В 3 минутах от Зеленограда

+7 (499) 649-82-68

Таунхаусы Futuro Park

Свободная планировка, панорамные окна, площадка для отдыха на кровле. Первые корпуса готовы!

Спецпредложение на дуплексы в КП Папушево!

Дуплексы 209 кв.м. + участок 4,4 сот. за 10,9 млн руб. Рублево-Успенское ш., все коммуникации!

Таунхаусы всего за 4,6 млн руб

ЖК Каскад Парк. Кирпичные таунхаусы от 100 до 177 м2. Только в мае всего 10 таунхаусов по специальной цене 4,6 млн!

ТАУНХАУСЫ PARK AVENUE НА НОВОРИЖСКОМ ШОССЕ

Просторные таунхаусы в готовом поселке. Последние предложения. Альтернатива коттеджу от 30 млн руб.!

 

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

Отправить