Обзор таунхаусов Москвы

Хотя само по себе название «таунхаус» и обозначает «дом в городе», в Москве подобного жилья до недавнего времени не было. Исторически в Белокаменной развивался формат городской усадьбы. Ему на смену пришли многоквартирные дома.

Таунхаусы на Ходынском поле

Что мы ценим в городском таунхаусе?

О том, что в Москве существуют таунхаусы, знают немногие. И при этом формат фантастически популярен.

Специалисты вычленяют множество факторов, обуславливающих популярность таунхаусов. Среди них и высокие потолки, и возможность установки камина, и собственный земельный участок, и автономная система отопления. Но, согласитесь — высокие потолки могут быть реализованы в других форматах, земельный участок в городе выделяется не всегда, ровно как и не везде можно устанавливать камины. Собственная система отопления — это, скорее, лишние хлопоты, чем преимущество. Не случайно многие развитые страны, например, Дания, в принудительном порядке переводят жильцов даже частных домов на центральное отопление. Более того, в мегаполисе ценится жилье на высоких этажах — меньше пыли и шума, больше света, лучше виды. Многоуровневое помещение — тоже не особо удобно. Не зря же ведь двухэтажные квартиры у нас не прижились. Так что же такого притягательного в таунхаусах? Отдельный вход! Как это не парадоксально на первый взгляд, возможность попадать в дом сразу с улицы дает совершенно иной уровень приватности и жизненного комфорта.

Представитель компании RED Development, специализирующейся на редевелопменте промышленных зданий, рассказал, что при реализации одного из проектов апартаментов они были удивлены тем, что помещения на первом этаже, запланированные под офисы и ритейл, многие покупали с целью оборудовать там квартиру. Оказалось, что при наличии огороженной охраняемой территории, в отсутствии сквозного автомобильного трафика, иметь квартиру с дверью, открывающейся на улицу очень притягательно.

Сегодня аналитики объединяют квартиры с отдельным входом в одну группу с таунхаусами. Специального термина для таких помещений нет. Например, в компании Sminex их называют дуплексами. (Хотя редакции Townhouse.ru использование этого названия кажется некорректным. Все-таки дуплекс — это дом, построенный для двух хозяев). «Мысль использовать такой формат приходит девелоперу в момент выбора концепции первых этажей жилого дома, — рассказывает Александр Лагутов, партнер, директор Департамента оценки компании Sminex. — Обычно первые этажи занимают коммерческие помещения свободного назначения. Однако при формировании концепции девелоперу не всегда хочется пускать на огороженную жилую территорию офисных сотрудников и их клиентов, делая фактически её проходной. Кроме того, жилье более ликвидный продукт, чем коммерческие помещения. Поэтому во многих современных проектах девелоперы заложили подобный формат жилья. По нашей аналитике дуплексы продаются параллельно, а иногда и с опережением, обычных квартир. На проекте Sminex Парк Мира дуплексы относительно остальных апартаментов продаются даже быстрее. Из девяти дуплексов с февраля по апрель было реализовано 4».

А вот Ирина Кравчук (компания S. A. Ricci) даже рассматривает проекты таунхаусов и квартиры с отдельным входом вообще в одной категории. По ее данным в Москве (имеется в виду — старая Москва) сейчас 21 такой проект. Доля элитного сегмента — примерно 45%. Цены здесь находятся в пределах $14–30 тыс., доля бизнес-класса — 47%. Цены — $3,5 — 6 тыс. И есть буквально единичные проекты, относящиеся комфорт-классу (вероятно, к ним можно отнести апартаменты с отдельным входом в Loft River). По оценкам Александра Лагутова, в столице только 12 «классических» таунхаусов. А всего домовладений — около двухсот. Площади проектов варьируются в пределах 150–300 м² На рынке экспонируется максимум четверть из них.

Кстати, к этим двенадцати можно добавить еще так называемые «внерыночные» таунхаусы. К ним относится поселок таунхаусов в проезде Березовой рощи. Его возводили для многодетных семей (5 и более детей), которые смогу жить в таунхаусах до совершеннолетия младшего ребенка на условиях коммерческого найма. Как реально сейчас обстоит здесь ситуация, редакции Townhouse.ru, к сожалению, установить не удалось.

Перспективы формата

В Москве будущее таунхаусов будут определять две тенденции. Устойчивый спрос — слишком высокая цена земли, слишком дорогие коммуникации. По мнению Александра Лагутова, мысль об использовании в проекте таунхаусов приходит девелоперу лишь когда плотность застройки участка или высотность будущих зданий ограничены. А это возможно только при редевелопменте.

Хотя перспективы будут зависеть от успеха первых проектов редевелопмента, где концептуально запланированы таунхаусы или квартиры с отдельным входом. Последние можно устраивать в многоэтажных домах. А падения спроса на офисную и торговую недвижимость, возможно, подстегнет девелоперов к реализации подобного формата. По мнению Ирины Кравчук в ближайшие годы в Москве будет выходить на рынок 2–3 таких проекта.

Один из них, как мы упоминали выше, это вторая очередь Парка Мира. Здесь покупателей «дуплексов» (площадью от 95 до 130 м²) привлекают собственной территорией площадью 18 кв.м с возможностью организации барбекью. Все домовладения имеют видеодомофонную связь с конъсержем. Цена — около $6,5 тыс. за м².

С инвестиционной точки зрения может быть интересен проект Apart Ville (редевелопмент Завода слуховых аппаратов) на Дмитровском шоссе, 81. Пока это довольно непрестижное место, изобилующее промышленной застройкой. Именно поэтому у него велик потенциал развития. В 2015 году в 100 м от комплекса откроется станция метро Селигерская. Создание ТПУ «Петровско-Разумовский» упорядочит движение общественного транспорта. Если создание комплекса бизнес-класса будет поддержана другими девелоперами, то данный район получит огромный импульс развития.

Проект ApartVille

Кстати, ценовая политика девелопера — стимулировать покупателей-инвесторов (при покупке нескольких апартаментов предоставляется дополнительная скидка). Помимо других форматов, здесь предлагается 44 таунхауса (площадь от 130 до 165 м²), с эксплуатируемой кровлей, камином, террасой. На старте продаж, в конце 2013, года цена составляла 125 тыс. руб. По мере готовности комплекса происходит индексация цены. К моменту сдачи в 2015 году она достигнет 200 тыс. руб.

Представители компании Glincom так же, как и представители Sminex отмечают, что таунхаусы продаются быстрее других апартаментов.

Автор: Алла Насонова, специально для Townhouse.ru

Помещения с отдельным входом в черте старой Москвы (данные компании Sminex)

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"