08.02.07

Подмосковный рынок жилья выходит за 101 километр.

Рост цен на московском рынке недвижимости давно выплеснулся за пределы МКАД: "взрывная волна" сегодня простирается на 70 километров от городской черты, хотя спрос смещается и дальше. При этом цена квадратного метра в ближайших пригородах почти не отличается от его цены в Москве.

Рост цен на рынке подмосковного жилья в среднем составляет 30-40% в год, и никаких «передышек» от рынка эксперты не ждут. Напротив, он становится все более привлекательным: ведь если средняя цена для Москвы составляет более 4000 долларов за квадратный метр, то в области она в два раза меньше.

В первую очередь в Подмосковье дорожают квартиры. "Спрос в сегменте "эконом-класса" значительно выше, чем в сегменте "де люкс", – объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood в эфире телеканала РБК в программе "В фокусе".

Наиболее привлекательны города и компактные поселки, расположенные на расстоянии 30 километров от МКАД с хорошим транспортным сообщением. И в этом смысле сегодня выигрывает новорижское направление. Но по прогнозам экспертов, акцент продаж в 2007г. будет смещаться на юг. Киевское, Калужское, Симферопольское, Варшавское и Каширское направления обладают наибольшим потенциалом. Впрочем, рынок так разогрет, что даже восточные направления, традиционно считавшиеся наименее перспективными, сегодня интересны – в контексте прокладки платных трасс (например, Москва - Ногинск).

Как и в столице, рост рынка сопровождается бумом инвестиций в строительство: по разным оценкам, рентабельность проектов составляет 100-150%. И потенциал рынка настолько велик, что сегодня скупаются земли на расстоянии вплоть до исторического 101 км для комплексной застройки.

Но инвестиции в Подмосковье имеют свою специфику. Дело в том, что закон разрешает строительство жилья только на землях определенной категории – землях поселений. В этом случае инвестор, как правило, приобретает землю категории сельхозназначения (скупая паи у сельского населения) или промышленные земли. Таким образом, перевод земли из одной категории в другую – необходимое условие для получения разрешения на строительство. Соответственно, смена категории земли повышает ее стоимость в разы. Напомним, в 2006г. МЭРТ внесло постановление об отмене платы за перевод земель из одной категории в другую.

По словам Германа Грефа, затраты на смену категории ранее несли региональные власти. Как бы то ни было, сегодня это проблема инвесторов, и касается она в основном застройщиков многоквартирных домов. Парадоксально, но для строительства коттеджного поселка получить разрешение легче.

"Большинство землевладельцев для этого просто меняют разрешение землепользования на дачное строительство, не меняя категории земель – и процедура занимает около полугода. В случае с изменением категории дело может затянуться и на 2-3 года", – говорит Семен Пузрин, управляющий директор УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент". По словам эксперта, помимо выплат компенсаций в район или в область иногда инвесторы получают и другие «задания». Например, разработать концепцию благоустройства района вокруг застройки и т.п. В том случае, если территории спорные, необходимо получить отказ правительства Московской области.

В основном инвесторам приходится иметь дело с землями сельхозназначения, что объясняется их преобладанием в области. Но это не значит, что их не интересуют промзоны, которые нередко расположены в живописных местах, а для смены категории землепользования порой требуют меньше усилий.

Но, как отмечают эксперты, сама процедура скупки земель изначально порочна: зачастую земляные паи скупаются у крестьян при помощи "огненной воды". Михаил Мазаев, директор департамента загородной недвижимости агентства "Домострой", отмечает также большую роль рейдерских схем и т.д.

При этом недвижимость в Подмосковье как бизнес привлекает не только граждан России, но и иностранцев. "Как ни странно, многие меняют гражданство в этих целях, особенно граждане Китая и Вьетнама, – говорит М.Литинецкая. – Но с этим возникают проблемы, и, как правило, земли оформляются на российских подруг или друзей". Такие проблемы решаются также через регистрацию в качестве юридического лица компаний, в правление которых вводятся доверенные: компания может как самостоятельно выкупить землю, так и инвестировать средства в строительство через закрытые ПИФы.

То есть ни чиновничьи проволочки, ни отсутствие инфраструктуры, ни даже плохое транспортное сообщение не останавливают инвесторов (включая иностранцев). Однако нередко застройщики не доводят дело до конца. И участок с подрядом выставляется на продажу, всегда находя спрос.

Эксперты советуют в таких случаях лишь обращать внимание, чтобы не устарела архитектурная составляющая проекта. "Многие коттеджные поселки с колоннами и золотыми унитазами сегодня вызывают отвращение", – говорит М.Литинецкая.

РБК

Вернуться к списку новостей


или

Смотрите также новости:


Хотите быть в курсе самых свежих новостей и тенденций рынка недвижимости? Подписывайтесь на новости портала KVARTIRAzaMKAD.ru

Коттеджи и дуплексы от застройщика

КП "Андреевский парк". Дуплексы и коттеджи в классическом Английском стиле от 9.9 млн. В 3 минутах от Зеленограда

+7 (499) 649-82-68

Кутузово клаб - 6 км от метро!

Дуплекс 113 кв.м. за 4,8 млн.руб. со всеми центр. коммун. Ипотека от Сбербанка, рассрочка.

Таунхаусы Futuro Park

Свободная планировка, панорамные окна, площадка для отдыха на кровле. Первые корпуса готовы!

Таунхаусы всего за 5,1 млн руб

ЖК Каскад Парк. Кирпичные таунхаусы от 113 до 177 м2. Школа, детский сад на территории ЖК. Старт продаж 2 очереди

ТАУНХАУСЫ PARK AVENUE НА НОВОРИЖСКОМ ШОССЕ

Просторные таунхаусы в готовом поселке. Последние предложения. Альтернатива коттеджу от 30 млн руб.!

ЖК Пески

Готовые дома от 3,5 млн руб. со всеми коммуникациями. Близость к столице! Современный формат загородной жизни

Таунхаусы всего за 4,31 млн руб

ЖК Парк Апрель. Кирпичные таунхаусы от 113 до 180 м2. ФЗ-214. Школа, детский сад в ЖК. Ипотека. Рассрочка

Новый Экогород

1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 1,8 млн руб.

+7 (495) 162-67-29 

Готовые таунхаусы за 7,7 млн руб.

Поселок бизнес-класса Маленькая Шотландия в 14 км от Москвы. Развитая инфраструктура: школа, детсад, магазины.

КП Загорянка парк

Поселок в окружении заповедника. Действующие центральные коммуникации. Рассрочка без %! Ярославское ш. 16 км

Они УЖЕ сделали Новогорск великим!

Из закрытого резерва. Пакетное предложение: квартира+офис+машиноместо от 140 тыс/м2. Все построено 

Поселок таунхаусов «Кронбург»

5 км до м. Бунинская аллея. Рассрочка 0%. Московская прописка. Идет заселение. Ключи в день покупки. Последние дома в продаже!

Готовый таунхаус всего за 9,5 млн руб

Сабурово Парк. 7 минут от метро. Таунхаусы от 146 до 257 м2. Развитая инфраструктура. Ипотека. Поселок сдан!

Новотроицкий - в центре новой Москвы!

Таунхаус 160 кв.м. за 6,9 млн.руб. Дом сдан, все центр. коммуникации. Ипотека от Сбербанка.

Готовые таунхаусы в Новой Москве

Академия Парк. Территория Новой Москвы. Таунхаусы от 101 до 185 м2. Индивидуальные схемы оплаты. Инфраструктура

 

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

Отправить